Pourquoi et comment moderniser les valeurs locatives ?

Résumé du document

Au sein de la problématique de réforme de la fiscalité locale, la révision des valeurs locatives est devenue un thème récurrent qui est encore évoqué pour 2008. Dans sa lettre de mission à la ministre de l'Intérieur Michèle Alliot-Marie, Nicolas Sarkozy demande en effet à cet égard une « actualisation des bases de la taxe d'habitation et des taxes foncières à chaque changement d'occupant ou de propriétaire ».
Les valeurs locatives sont des indices qui servent de base au calcul des quatre impôts directs locaux à savoir les taxes professionnelle, d'habitation et foncières perçues par les collectivités territoriales sur les propriétés bâties ou non bâties. Plus particulièrement, ces taxes, héritées de l'Ancien Régime et baptisées les « quatre veilles », sont assises sur ce qu'on appelle la « valeur locative cadastrale », distincte de la valeur vénale des terrains et immeubles, qui est une fiction fiscale représentant le loyer théorique tiré du bien en cause loué dans les conditions normales du marché. L'évaluation des propriétés a été réalisée au cours des années soixante et achevée pour les immeubles en 1970. Depuis, les valeurs locatives devaient être mises à jour chaque année et révisées profondément tous les six ans pour tenir compte des changements physiques modifiant l'état de l'immeuble ou son environnement.

Extraits

[...] Révisées par la simple application de coefficients forfaitaires, les valeurs locatives ne reflètent plus aujourd'hui l'état réel des logements. - Une assiette qui a considérablement vieilli Alors que le Code général des impôts prévoit une révision des valeurs locatives tous les six ans, actualisée tous les trois ans et revalorisée chaque année au moyen de coefficients forfaitaires, la dernière révision générale des propriétés bâties remonte à 1970. Pour les propriétés non bâties, la révision de 1970 a été effectuée selon une procédure simplifiée, la dernière révision effective remontant à 1961. [...]

[...] - L'Etat se substitue donc aujourd'hui de plus en plus au contribuable local. En 2005 l'Etat a pris en charge plus de 15 milliards d'euros d'allègements portant sur les quatre impôts directs locaux, équivalant à 26% du total des impositions directes émises par les collectivités locales. Ces mesures d'allègement peuvent prendre la forme d'exonérations ou d'abattements lorsque la correction intervient sur la base d'imposition ou de dégrèvements lorsque la correction intervient sur le montant de l'impôt. En matière de taxe professionnelle, l'État se substitue de façon massive aux contribuables par le biais des dégrèvements de taxe professionnelle. [...]

[...] Pourquoi et comment moderniser les valeurs locatives ? III. Source d'injustice pour les contribuables comme pour les collectivités, l'absence de révision des valeurs locatives a contraint l'Etat à intervenir pour financer des allègements de la fiscalité locale. C. Considérablement vieillies, les valeurs locatives sont aujourd'hui génératrices d'inégalités pour les contribuables et les collectivités locales Révisées par la simple application de coefficients forfaitaires, les valeurs locatives ne reflètent plus aujourd'hui l'état réel des logements Ce système est source d'inégalités entre contribuables et entre collectivités locales. [...]

[...] - Une réforme masquée de la fiscalité locale Les pouvoirs publics ont donc choisi de procéder à une réforme masquée de la fiscalité locale, selon les termes employés par le Professeur Alain Guengant en ce sens que l'évolution des taxes locales s'est opérée non par une réforme des assiettes c'est-à-dire des valeurs locatives, mais à coup de dégrèvements législatifs. Le législateur intervient donc régulièrement dans le champ de la fiscalité locale pour l'alléger et en compenser le produit par des dotations votées en loi de finances. L'Etat s'est, dès le début de la décentralisation, engagé dans une politique de ravaudages successifs de la fiscalité locale. Mais le mouvement de ravaudages s'est accéléré depuis 1999 et 2000. [...]

[...] Face à l'échec des opérations périodiques de révision générale, la modernisation des valeurs locatives doit aujourd'hui passer par des formules progressives et localement diversifiées. C. Les opérations périodiques de révision générale des valeurs locatives ont montré leur limite Le dispositif prévu par la loi du 10 janvier 1980 n'a jamais été mis en oeuvre La dernière tentative de révision globale engagée avec la loi du 30 juillet 1990 a échoué en raison de l'importance des transferts de charge qu'elle induisait. [...]