Politique monétaire et marché immobilier: le cas des Etats-Unis après 1980

Résumé du document

Ce présent mémoire vise à étudier l'impact de la politique monétaire sur le marché immobilier à partir du cas américain après 1980. Il sera question de comprendre comment une politique monétaire expansionniste affecte la sphère réelle de l'immobilier. Ainsi donc ce thème fait ressurgir le débat sur le rôle de la politique monétaire et des banques centrales, ou encore le débat entre les
économistes ultra-libéraux et les économistes keynésiens non partisans du « laisser faire ». De ce débat ressort plusieurs questions qui vont nourrir notre réflexion : Comment des taux d'intérêt bas conduisent à une spéculation immobilière ? Quelle est la place des actifs immobiliers dans la politique monétaire des banques centrales ? Est-ce que la relance économique par la stimulation monétaire est effectivement positive pour l'économie ? Quelles sont les conséquences de l'éclatement d'une bulle immobilière ?

Dans notre suite, nous essayerons d'apporter des réponses à ces interrogations. Dans un premier temps, notre travail va consister à présenter brièvement la politique monétaire américaine de l'époque qui permettra de comprendre l'endettement facile des ménages. Ensuite l'attention sera focalisée sur l'évolution du marché immobilier américain après les années 1980. Puis nous expliquerons les
enchaînements des relations par lesquelles les instruments de la politique monétaire agissent sur les variables macroéconomiques en l'occurrence le canal immobilier et la formation de la bulle immobilière. Enfin une partie sera consacrée à son éclatement où le cas des subprimes sera donné comme exemple.

Extraits

[...] Politique monétaire et marché immobilier: le cas des Etats-Unis après 1980 Introduction Parmi les nombreux moyens dont disposent les autorités d'un pays pour influencer les variables économiques, la politique de régulation de la masse monétaire gérée par la Banque centrale1 reste l'un des outils les plus efficaces. L'impopularité des relances économiques par le déficit budgétaire a conforté le rôle de la politique monétaire depuis les années 1980. L'abandon des instruments de contrôle direct de la masse monétaire par les vagues de déréglementation, le développement rapide des marchés boursiers dû à la désintermédiation financière et le phénomène de mondialisation se sont traduits par une montée en puissance des risques et un accroissement des crises financières. [...]

[...] Graphique 2 : courbe des taux de la Fed entre 1995 et 2000. Source : www.Economagic.com Dès 1996 malgré une mise en garde de Greenspan sur l'exubérance irrationnelle des marchés ce dernier et la Fed ne resserreront pas d'aussitôt leur politique monétaire pour calmer la spéculation sur le marché des valeurs technologiques américain de peur certainement d'infléchir la courbe de demande agrégée dans un contexte international de besoin de liquidité (crise asiatique 1997, crise russe 1998, quasi-faillite de LTCM5 1998). [...]

[...] Ce qui a entraîné un fléchissement de la demande sur le marché immobilier et par conséquent à une contraction des prix des biens immobiliers. En principe, les propriétaires en situation difficile parviennent généralement à vendre leur bien immobilier et à en éviter la saisie lorsque les prix immobiliers sont élevés. Mais la décroissance des prix immobiliers va rendre morose le marché et les propriétaires immobiliers trouveront de moins en moins de contrepartistes à leur offre de vente. C'est ce qu'on appelle "le retournement" après la période "d'euphorie" : le marché juge les biens immobiliers surcotés (la rentabilité est en baisse) et les petites oscillations à la baisse apparaissent. [...]

[...] Graphique 5 : courbe des revenus (bleue) et du taux de chômage (rouge) des Etats-Unis. Source : www.Economagic.com NB : La couleur rose sur le graphique montre une période de récession http://economagic.com/em-cgi/charter.exe/nipa/T2t1l1q+1990+0000+1 Les bulles spéculatives trouvent leur origine à partir du moment où les prix des biens immobiliers se déconnectent des fondamentaux tels que le revenu ou l'emploi comme c'est le cas à partir de 2001. Les bulles immobilières sont inversement corrélées aux taux d'intérêt. Des taux d'intérêt très bas abaissent les mensualités et poussent à s'endetter et donc à un comportement irrationnel d'acheter à des prix élevés. [...]

[...] Bien que la Fed ait commencé à partir de juin 2004 à remonter ses taux courts graduellement7, les taux longs vont continuer à rester bas et cela depuis trois ans à cause de l'abondance de liquidité dans le monde (excédent de la balance des paiements des pays du sud-est asiatique et des pays membres de l'OPEP8). Il faut alors presque s'étonner de l'étonnement de Greenspan en 2005 lorsqu'il affirme que le bas niveau des taux longs depuis deux à trois ans relève de l'énigme9 (conundrum) puisque, par sa politique, il a contribué, avec d'autres forces en jeu, à alimenter la modération des taux longs »10. Graphique 4 : courbe des taux de la Fed au courant de l'année 2007. [...]