La Zone d'Aménagement Concerté (ZAC)

Résumé du document

Quand le lotissement est généralement d'initiative privée et encadré par une législation générale, la ZAC est une opération d'aménagement publique émanant d'un partenariat public-privé avec un régime contractuel spécifique. La ZAC est définie par l'article L.311-1 du Code de l'Urbanisme comme une zone dans laquelle "une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement ou l'équipement des terrains […] en vue de les céder […] ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés" (art. L. 311-1 du Code de l'urbanisme).

C'est l'instrument d'urbanisme opérationnel le plus utilisé et le plus prisé des collectivités territoriales en raison de sa souplesse et sa polyvalence. On en retient deux caractéristiques majeures :
- aménager un territoire avec justification et efficience du choix, par des constructions d'habitations, de commerces, d'industries, de services et d'équipement collectifs
- la place prépondérante de la concertation entre la puissance publique, les aménageurs, les constructeurs, les habitants et les différents éléments du tissu urbain

On voit ainsi que sa création par la LOF (Loi d'orientation foncière) du 30 décembre1967, répond au système décrié des ZUP guidé par l'urgence avec interventionnisme et dirigisme forts s'ajoutant à une production austère de tours et barres de grands ensembles.

Extraits

[...] La vente se soumet à des garanties de sécurité : - garantie de la bonne fin du projet - garantie bancaire des aménageurs des ZAC privées - délai de sept jours de rétractation lorsqu'il s'agit de terrains destinés à l'habitation acquis par un non-professionnel Deux temps sont nécessaires à la cession : - compromis de vente - accord renouvelé devant un notaire Chapitre III / Evolution, modification et suppression de la ZAC Une ZAC doit toujours être clôturée soit par achèvement soit par abandon. L'initiateur est le déclencheur de la suppression. [...]

[...] Malgré une baisse cette dernière décennie, elle reste un instrument incontournable si bien que sur les 25 projets de la SADEV sont des ZAC. Pour expliquer le dispositif on utilisera trois points : la création de la ZAC, sa mise en application et son évolution. Chapitre I / CREATION de la ZAC Section Naissance & localisation Il s'agit de voir qui déclenche l'opération, pourquoi et sur quel territoire L'initiative de la ZAC Elle est toujours oeuvre de la puissance publique, ainsi sont compétents : - Les collectivités territoriales; La ZAC étant procédure décentralisée qui réserve une place prépondérante aux communes dans son élaboration sans distinction entre celles disposant d'un document de planification (PLU, carte communale ) et celles n'en disposant pas - l'Etat ; par le biais du préfet, a autorité sur la création de ZAC lorsque l'initiative est d'Etat, régionale, ou départementale ; lorsque l'opération est située sur territoire d'intérêt national - Les établissements publics ayant plein droit tel que les communautés urbaines ou d'agglomération (ex : Plaine commune, Arc de Seine, Val de Bièvre les EPCI, OPAC, OPHLM, CCI, ports, aéroports les syndicats ou communautés de communes si leurs statuts le prévoient. [...]

[...] L'acquisition s'effectue de trois manières : - soit à l'amiable (exemple : l'Armée cédant son fort à la ville d'Issy- les-Moulineaux ou l'INRETS son territoire à la ville d'Arcueil-94) - soit à la suite de la procédure de délaissement - soit par expropriation ou préemption La création d'une ZAC n'implique pas automatiquement un droit de préemption ou d'expropriation. Afin d'éviter les abus, notamment d'aménageurs privés, il est nécessaire que cette prérogative résulte d'outils juridiques indépendants (DPU, DUP, ZAD ) Equipement D'après l'article L. 311-1, l'aménageur doit réaliser des équipements significatifs. [...]

[...] 311-1 du code de l'urbanisme).». C'est l'instrument d'urbanisme opérationnel le plus utilisé et le plus prisé des collectivités territoriales en raison de sa souplesse et sa polyvalence. On en retient deux caractéristiques majeures : - aménager un territoire avec justification et efficience du choix, par des constructions d'habitations, de commerces, d'industries, de services et d'équipements collectifs ; - la place prépondérante de la concertation entre la puissance publique, les aménageurs, les constructeurs, les habitants et les différents éléments du tissu urbain On voit ainsi que sa création par la LOF (Loi d'orientation foncière) du 30 décembre1967, répond au système décrié des ZUP et fut guidée par l'urgence avec interventionnisme et dirigisme forts s'ajoutant à une production austère de tours et barres de grands ensembles. [...]

[...] En cas de refus de l'initiateur de la ZAC d'acquérir le bien un an après sa mise en demeure, le juge d'expropriation est saisi et prononce le transfert de propriété en fixant le prix (art. L.230-3 al.3). Une fois ces étapes créatrices achevées, le programme de la ZAC entre dans sa mise en œuvre. Chapitre II/ MISE EN ŒUVRE de la ZAC Voyons dans ce chapitre les étapes de la mise en oeuvre : le dossier de réalisation, le mode de réalisation et les étapes de la réalisation Section Le dossier de réalisation Il est établi par la puissance publique initiatrice et reprend les indications du dossier de création (Art. [...]