Quels sont les risques de krach ? (Décembre 2006)

Résumé du document

En 2006 le marché immobilier a poursuivi sa décrue. Presque dix ans après le début de la flambée, l'accalmie est enfin au rendez-vous. La quasi-totalité des régions sont concernées par le ralentissement de la hausse des prix. Alors si la conjoncture semble désormais plus favorable à l'acheteur doit-on pour autant y voir une menace de krach?
C'est pourquoi nous pouvons nous demander quels sont les risques de krach?

Extraits

[...] En réalité, la France, comme la plupart des pays européens, est confrontée à un risque de déficit structurel de logements. Pour pallier au manque de logement, la France a mis en œuvre des politiques publiques du logement. Ainsi, la politique s'occupe à pallier une offre défaillante par la construction de logements sociaux, des fiscalités avantageuses pour l'investissement locatif, La loi de Robien a par exemple favorisé la construction de logements neufs, plus de logements locatifs neufs en 2005. Enfin, les investisseurs ont aussi évolué. Les primo-acquérants représentent plus de des acheteurs de logements. [...]

[...] Les risques liés à la structure et à l'évolution du marché Doit-on parler de suroffre ou de pénurie immobilière ? La première cause liée à la suroffre immobilière est due au fait que le profil des acquéreurs a changé. En effet les primo-accédants sont de moins en moins nombreux. Ils ont été remplacés par les CSP+ qui, pour la plupart, financent leur acquisition en vendant un bien dont ils sont déjà propriétaires. Cela sur alimente le marché, à la vente comme à l'achat. [...]

[...] Il ne faut donc en aucun cas écarter la possibilité d'un retournement du marché immobilier, que ce soit en France ou ailleurs dans le monde, qui serait du à une hausse exponentielle des prix. La spéculation Le premier symptôme d'une éventuelle crise du marché immobilier est la spéculation. Qu'il s'agisse du cas français, américain ou anglais, le problème reste le même : le phénomène de spéculation est un facteur typique d'un krach. En ce qui concerne le secteur immobilier, ces dix dernières années il a connu un cycle que l'on pourrait qualifier de bulle. [...]

[...] Simplement elle présente un risque à la hauteur des gains possibles. La déconfiture frappe les agents qui restent détenteurs de l'actif au moment où la bulle crève. De plus, le mécanisme de bulle est difficilement identifiable au moment où il se produit. En effet, l'identification d'une bulle passe par la mesure de l'écart entre le prix observé et la valeur fondamentale. Celle- ci est l'expression des loyers futurs, anticipés rationnellement. Pour identifier une bulle il faudrait connaître les anticipations des investisseurs. [...]

[...] Et par la suite ce désinvestissement a entrainé une augmentation des loyers qui explique l'augmentation des prix des biens immobiliers. Pour résumer nous pouvons dire qu'une bulle spéculative se manifeste quand le prix d'un actif s'écarte de sa valeur fondamentale. La valeur de cette bulle est déterminée par anticipation rationnelle des recettes futures. Toutefois, l'existence de la bulle n'est liée à aucun facteur exogène. C'est un mécanisme de prix purement exogène. N'étant due à aucun facteur exogène, son occurrence est parfaitement imprévisible et donc de ce fait insurmontable également. [...]