Y a-t-il une bulle immobilière en France ?

Résumé du document

L'immobilier est un secteur économique qui regroupe l'ensemble des activités liées à la construction, aux échanges et à la gestion d'immeubles d'habitation ou non. Ce domaine de l'économie revêt un caractère d'une importance particulière car les ménages y consacrent une grande partie de leur budget et sont prêts à s'endetter durablement afin d'acquérir un cadre de vie convenable. C'est d'ailleurs là que l'on retrouve toute la nature fondamentale de ce marché, dans la mesure où c'est le logement, sa taille, sa localisation, son prix, qui font d'un ménage ce qu'il est, en définissant à la fois son statut social et sa situation économique. L'intérêt n'est toutefois pas ici d'entreprendre une étude sociologique mais de comprendre pourquoi nous avons choisi ce thème en termes d'analyse économique. Ainsi le marché immobilier a une certaine influence sur le reste de l'économie. Etant donné que le secteur du logement et du bâtiment définit le cadre de vie des ménages, mais aussi des infrastructures d'entreprises, les bureaux, les commerces, les usines, les entrepôts, c'est toute l'économie qui se voit concernée. L'immobilier est aussi le secteur des grands travaux, notamment des grands chantiers publics ; il est donc lié à l'investissement et touche ainsi la sphère économique tout comme la sphère monétaire.
Une éventuelle instabilité de ce marché n'est donc pas négligeable. Or les économistes, mais aussi la population, s'inquiètent d'une nouvelle bulle immobilière en France et plus particulièrement à Paris.
Une bulle immobilière se définit par une augmentation excessive des prix, sans que celle-ci ne corresponde à la réalité, c'est-à-dire à la valeur réelle des biens concernés. La bulle immobilière ne pose pas de problème en soit, mais c'est son éclatement qui hante la population dont les souvenirs de la bulle de 1991 demeurent.
Aujourd'hui la France, et surtout la capitale, assiste à une forte montée des loyers depuis la fin des années 90, d'où les inquiétudes et les rumeurs concernant la formation d'une nouvelle bulle. Toutefois une forte hausse des prix ne présente pas forcément des risques de bulle tant que la distanciation entre la réalité et les prix est soutenable pour les ménages.
La soutenabilité des prix du marché de l'immobilier pour les ménages, telle qu'elle sera définie à l'aide d'outils économiques et de facteurs fondamentaux de formation des prix, sera donc au centre de notre étude afin de savoir si nous faisons face ou pas à une bulle immobilière.
Dans quelle mesure l'augmentation des prix sur le marché immobilier peut-elle être justifiée par des facteurs fondamentaux ? Les prix actuels sont-ils soutenables pour les ménages ?
Etant donné, qu'après une forte distanciation liée au caractère centralisateur du pays, on assiste depuis les années 90 à une corrélation des prix parisiens avec la moyenne nationale, nous utiliserons à la fois des données concernant la France et sa capitale.
Nous nous efforcerons dans un premier temps de présenter de façon plus théorique les facteurs fondamentaux de formation des prix et d'une éventuelle bulle, tout en décrivant l'évolution des prix afin d'étudier dans un deuxième temps la soutenabilité de ces prix pour les ménages et d'en conclure l'existence ou non d'une bulle immobilière en France.

Extraits

[...] Rappel des outils de formation usuelle des prix et leur évolution en France 1. Mécanismes de formation des prix A présent, nous allons mettre l'accent sur l'évolution des prix de l'immobilier en France. Pour ce faire, nous allons rappeler brièvement les mécanismes qui forment les prix dans ce marché précis. De façon simplifiée, nous pouvons affirmer que les mécanismes de formations de prix dans l'immobilier sont les suivants : Le pouvoir d'achat des ménages, ou bien les capacités de financement des investisseurs, ainsi que leurs évolutions respectives, jouent un rôle important. [...]

[...] Les trois causes que nous venons d'évoquer ont une chose commune : elles amplifient toutes l'écart entre la valeur réelle et le prix de l'actif et sont ainsi à l'origine de bulles spéculatives, que ce soit sur le marché financier, ou bien sur le marché de l'immobilier. Ces causes se résument aussi en une phrase du poète allemand Friedrich Schiller, que l'on cite souvent dans les sciences économiques pour décrire le comportement humain : Individuellement, l'homme est un être passablement raisonnable et sensé. Dans une foule, il devient aussitôt un crétin. [...]

[...] Les banques ont ainsi de plus en plus fréquemment consenti des crédits de longue durée, proposant des échéances inédites (vingt ans, voire plus). De plus, elles ont tendance a baissé leurs exigences concernant la part initial à verser par les clients, ce qui par conséquent facilite, voire encourage l'endettement des ménages. Quant au rallongement de la durée des crédits, une étude a montré que la durée moyenne de l'ensemble des prêts à l'habitat serait passée de 12 ans environ en 1989 à près de 18 ans actuellement. [...]

[...] Ainsi, c'est notamment une croissance démographique liée à la migration qui a de fortes influences sur le marché de l'immobilier, car elle est plus difficilement prévisible. Comme nous l'avons déjà vu pour la soutenabilité des prix, le taux d'intérêt et son évolution, sont aussi des déterminants importants pour la formation des prix. A priori, le marché des actions peut aussi influencer la formation des prix des biens immobiliers. Cela est dû au fait, que la bourse fixe ses prix avant tout sur des anticipations sur l'avenir. [...]

[...] graphique I sur la part des crédits immobiliers dans les crédits totaux). Pourtant, ces pays à fort taux d'endettement des ménages ne font pas face à des bulles spéculatives communément constatées sur leur marché de l'immobilier, ce qui laisse à penser que le fort taux d'endettement des ménages français ne constitue pas une preuve de l'existence d'une bulle de l'immobilier susceptible d'exploser sous peu. Il convient toutefois de surveiller l'envolée des crédits accordés et par la même le degré d'endettement des ménages, contribuant négativement à la capacité d'achat des ménages et donc à la soutenabilité des prix. [...]