La transmission de patrimoine immobilier - La SCI, outil de transmission

Résumé du document

Les seuls biens immobiliers génèrent de multiples sujets d'étude. Sans vouloir aborder l'ensemble de ces sujets, nous allons explorer le seul aspect de la transmission, à titre « gratuit », des biens immobiliers (que nous désignerons ci-après sous le terme patrimoine). Le terme « gratuit » est ici imagé car nous verrons ci-après que cette « gratuité » a parfois des coûts non négligeables. Les autres objets susceptibles d'appartenir à un individu ne seront donc pas abordés (valeurs mobilières, assurances-vie, biens meubles ou professionnels, droits personnels …..). Egalement, par souci de clarté, nous ne traiterons que la transmission de patrimoine de parents mariés à leurs enfants naturels ainsi que les droits du conjoint survivant. Nous ne verrons donc pas de façon détaillée les cas des concubins, pacsés ou non, des familles sans enfants, des familles recomposées...

Pour certains, la réduction des frais de successions est un souci, afin de transmettre le maximum de ses possessions à sa descendance. Nous allons donc voir, dans une première partie, quelles sont les différentes façons de transmettre ses biens d'individu à individu en rappelant les règles générales pour les transmissions de patrimoine à titre gratuit: les bases juridiques et les moyens de minimiser les droits de succession, puis nous étudierons les Sociétés Civiles Immobilières comme outil de transmission de patrimoine immobilier en rappelant les principes de fonctionnement et plusieurs cas pratiques.

Mots clés: étude sur la SCI, société civile immobilière, patrimoine, immobilier, transmission, testament, succession, droits, abattements, réductions, clauses, mariage, fiscal, cession de parts, constitution de la SCI, impôt, donation, propriétaire

Extraits

[...] Heureusement, il est possible d'organiser la transmission de ses biens soit pour le jour de son décès, soit de son vivant et ce, selon sa propre volonté. Aussi est-il important, pour tout possesseur d'un patrimoine de se poser les bonnes questions en temps utile : - Comment je souhaite répartir mes biens ? - Mon conjoint est-il préservé après ma disparition ? - Quel est le meilleur moment pour transmettre tout ou partie de mon patrimoine ? - Quelles sont les incidences fiscales de mes différentes possibilités ? [...]

[...] Dans le domaine de l'habitation en particulier, nous pouvons constater que les prix ont, de façon générale mais avec quelques nuances, poursuivi leur progression. Les dernières variations de l'indice publié par la Société Perval[1] démontrent une augmentation continuelle des prix depuis 1998, voir annexe XIII. Il n'est plus rare aujourd'hui d'être concerné par l'impôt sur la fortune du seul fait de posséder un logement bien situé. Par suite, les héritiers ne manqueront pas d'être confrontés aux problèmes d'héritage. Au moment du décès d'une personne, il convient de répartir son patrimoine. Celui-ci est réparti entre ses héritiers. [...]

[...] Ou qui déguisent soit une réalisation, soit un transfert de bénéfices ou de revenus ; c. Ou qui permettent d'éviter, en totalité ou en partie, le paiement des taxes sur le chiffre d'affaires correspondant aux opérations effectuées en exécution d'un contrat ou d'une convention . En cas d'apport, le démembrement ne peut s'effectuer dès la constitution de la SCI car l'apport de chaque concubin se fait en pleine propriété. Pour échanger la nue-propriété de leurs part sociales, le démembrement doit provenir d'une donation, plutôt que d'un échange pour éviter la présomption de l'article 751 du Code des Impôts. [...]

[...] - A partir de 80 ans, il n'y a pas de réduction. Observation : Il convient de rappeler que, jusqu'au 31 décembre 2005, les donations en pleine propriétés bénéficiaient d'une exonération de 50% sur les droits Mesures de faveur Depuis le 01/01/2006 le bénéfice des exonérations personnelles vues au peut être renouvelé tous les 6 ans. Les exemples ci-après démontrent bien l'avantage qui peut résulter de ces possibilités : Exemple 1 : Sans donation : Un particulier décède à 78 ans. [...]

[...] Il existe à ce jour plusieurs possibilités qui sont les suivantes : 2.1 La donation entre vifs La donation entre vifs est le fait qu'une personne vivante transmette de façon irrévocable et sans contrepartie, la propriété d'un bien à une autre personne qui accepte Caractéristiques - La donation se fait par acte notarié sauf les dons matériels qui s'effectuent par la remise matérielle de la chose donnée. - La donation indirecte est celle qui résulte d'un acte juridique ne présentant pas les caractères d'un acte de donation mais obligeant celui qui le passe à une prestation sans contrepartie. Elle se distingue de la donation déguisée par le fait que l'acte utilisé n'est pas mensonger. Il n'existe pas de dissimulation quelconque. [...]