SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) : complémentarité ou cannibalisation ?

Résumé du document

Dans le secteur marketing, le terme cannibalisation se définit par «la vente d'un produit qui se fait au détriment d'un autre produit de la même entreprise. Dans certains cas, la cannibalisation est volontaire et se fait au profit d'un produit plus récent et plus rentable» .
L'immobilier a longtemps été considéré comme la valeur refuge des Français. L'immobilier tel qu'on le connaissait alors s'est en effet, au fil du temps, transformé et adapté aux mutations et besoins de la société et des investisseurs. Une des mutations les plus spectaculaires est sans doute la naissance de l'immobilier accessible par l'intermédiaire de parts sociales, la « pierre-papier ».
La « pierre-papier » peut prendre plusieurs formes, la présente étude portera sur deux formes particulières : les SCPI et les OPCI .
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une cote part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI .
Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI), eux, sont des nouveaux fonds immobiliers gérés par des spécialistes chargés de placer les capitaux qui leur sont confiés pour créer un patrimoine collectif. Chaque part représente donc une fraction d'un portefeuille de titres de propriété immobilière, commun à de nombreux épargnants .
Une ordonnance avait prévu l'interdiction, à compter du 31 décembre 2009 de créer de nouvelles SCPI et d'augmenter le capital des SCPI existantes. Cette interdiction a été supprimée par la loi 2006-1770 du 30 décembre 2006.
L'objectif de cette étude est de comprendre la volonté originelle qu'a eue le gouvernement de substituer les OPCI aux SCPI. Plus précisément, elle a pour but d'étudier si la supplantation des SCPI par les OPCI permet d'améliorer le système actuel des SCPI. Cette étude vise enfin la question de savoir comment ces deux produits vont cohabiter et les conséquences de cette cohabitation.
La présente étude retracera dans un premier temps l'histoire des SCPI et des OPCI et portera un regard sur les données chiffrées (Partie 1). Elle analysera dans un second temps les mécanismes spécifiques à chacun des deux placements (Partie 2). Elle tentera de se projeter dans l'avenir pour formuler quelques hypothèses sur la problématique, de savoir si les SCPI et les OPCI sont vouées à disparaître au profit des OPCI, ou bien au contraire, si ces deux produits sont appelés à cohabiter (Partie 3).

Extraits

[...] La SCPI perçoit les revenus locatifs tirés de ces immeubles et supporte des charges d'entretien et de travaux. Celle-ci reverse à l'épargnant régulièrement les loyers plus une petite partie des produits financiers, issus du placement en liquidité de la société, sous forme de dividendes. Comme les SCPI sont des structures fiscalement transparentes l'épargnant est imposé au régime des revenus fonciers pour la part provenant des actifs immobiliers de la SCPI, exactement de la même façon que s'il avait acquis un immeuble en direct, et au régime des revenus de capitaux mobiliers pour la part provenant des produits financiers. [...]

[...] Une SICAV est une Société d'Investissement à Capital Variable : OPCVM ayant pour objectif de gérer un portefeuille collectif de valeurs mobilières, de titres de créances négociables . Les actions des SICAV peuvent être souscrites ou cédées à tout moment, par tout investisseur. La SICAV est une société anonyme dont le capital ne peut être inférieur à euros. Le SBF 250 : est un indice qui comprend les valeurs de l'indice CAC 40 et de l'indice SBF 120 et est représentatif de l'ensemble des secteurs de la cote. [...]

[...] Chaque fois qu'il le juge nécessaire et au moins une fois par an, le conseil de surveillance établit un rapport rendant compte de sa mission. Il ne peut s'immiscer dans la gestion du fonds. Au titre d'un exercice, le FPI est tenu de distribuer à ses porteurs de parts : - 85% au moins du résultat distribuable afférent aux produits réalisés par la société, provenant, pour l'essentiel, des loyers et des revenus des placements financiers ; - 85% au moins des plus-values de cession d'actifs réalisées au cours de l'exercice, nettes de frais, majorées des plus-values de même nature réalisées au cours d'exercices antérieurs n'ayant pas fait l'objet d'une distribution. [...]

[...] Sur 10 ans 2005 : L'OPCI immobilier diversifié, le plus fortement investi en foncières / SIIC présente la meilleure performance sur 10 ans. Alors que les cours des foncières n'ont pas réellement progressé entre 1985 et 1997, le compartiment va, dès la fin des années 1990, profiter d'une profonde restructuration du secteur, avant même l'introduction du régime SIIC en 2003, ce qui se traduit notamment par une disparition progressive de la décote. L'OPCI le plus fortement investi en actions, reste bien placé, malgré le choc boursier de 2001-2002. [...]

[...] Partie 2 : Présentation des SCPI et des OPCI Dans un premier temps, la présentation des mécanismes nécessite de procéder à leur étude d'en déterminer les formes ainsi que la réglementation Dans un second temps, il s'agira de définir les acteurs présents dans ces deux mécanismes de comprendre le fonctionnement du marché des parts pour enfin de présenter leur fiscalité A. Définitions §.1. Qu'est-ce qu'une SCPI ? Plutôt que d'acheter un logement en direct, l'investisseur peut avoir tout intérêt à préférer acquérir des parts de SCPI. Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour objet exclusif l'acquisition, la location et la valorisation d'un patrimoine immobilier locatif géré par une société de gestion. Les sommes collectées auprès du public sont affectées à l'acquisition d'immeubles, à usage commercial ou d'habitation, ceux-ci seront mis en location. [...]