Les SCPI et OPCI: Sociétés Civiles de Placement Immobilier et Organisme de Placement Collectif en Immobilier

Résumé du document

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, connaissent depuis de nombreuses années un très fort engouement.
En effet, ce produit nécessite un investissement nettement moins élevé qu'un achat immobilier en direct du fait du caractère collectif du placement et offre, à l'instar des OPCVM, une dilution des risques par mutualisation tout en évitant la gestion directe par l'épargnant. Ce dernier n'a donc pas à se soucier des formalités administratives et fiscales qui en découlent, la société de gestion prend en charge tous ces inconvénients.
Fort de ces avantages, les SCPI ont réalisé au cours de l'année 2005 près de 1,5 milliard d'euros de collecte, soit une hausse de 28 % par rapport à 2004. Les 133 SCPI existantes comptent aujourd'hui près de 600.000 associés et capitalisent plus de 13,2 milliards d'€.
Bien qu'ayant connu diverses améliorations depuis leur création dans les années 60, les SCPI, plus communément appelés « placement pierre papier », évoluent encore dans un environnement réglementaire et fiscal contraignant.
Les acteurs du secteur mènent depuis longtemps des actions visant à améliorer l'environnement réglementaire et fiscal des SCPI au bénéfice des porteurs de parts.
Toutefois, les SCPI n'ont pas connu (comme les récentes réformes sur le statut des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées), d'évolution significative leur permettant de s'adapter aux mutations actuelles des marchés.
Les acteurs du marché se sont donc engagés dans une plus vaste réflexion visant à moderniser en France le secteur non coté de la gestion immobilière pour compte de tiers. Une ordonnance créant les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) a donc été présentée le 12 octobre 2005 en Conseil des Ministres.
Le régime fiscal des OPCI a été défini dans le cadre de la Loi de Finances rectificative pour 2005.
Cette évolution, des SCPI au OPCI, vise à donner au produit les mêmes avantages avec plusieurs atouts supplémentaires notamment au niveau de la liquidité du produit et de la fiscalité (l'épargnant aura le choix entre deux régimes fiscaux bien différents : le régime des revenus fonciers ou le régime des revenus de capitaux mobiliers).
Dans une conjoncture de cessions d'un volume important du parc immobilier des entreprises ou de l'Etat et de besoin de financement collectif et individuel des retraites, la création d'un fond immobilier, l'OPCI, analogue aux OPCVM, est particulièrement bienvenu.
L'offre pourra ainsi faire face à la concurrence d'acteurs étrangers qui investissent très largement sur le marché français.
En favorisant l'évolution des SCPI, les associés et gestionnaires pourront alors permettre aux produits immobiliers non cotés français de poursuivre leur développement et de figurer en bonne place parmi d'autres produits, européens notamment.
Néanmoins, au vu de l'étendue de la réforme des SCPI, nous sommes en droit de nous demander s'il ne s'agit pas tout simplement d'une disparition d'un produit, la SCPI, au profit d'un autre, l'OPCI.
De plus, au vu de l'engouement et des performances actuelles des SCPI, une réforme en profondeur est-elle réellement nécessaire ?
Nous tenterons de répondre à cette question en étudiant dans une première partie les caractéristiques des SCPI et les raisons du changement programmé, puis dans une seconde partie, nous nous intéresserons au nouveau dispositif créé ainsi que les réactions qu'il suscite.

Extraits

[...] Régime fiscal des plus-values La plus-value est réalisée lors de la revente des parts. Elle est égale à la différence entre la somme revenant au vendeur et le prix d'acquisition des parts. La plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 27% (prélèvements sociaux compris) après application d'un abattement de par année de détention au-delà de la cinquième année et d'un abattement fixe de L'impôt correspondant est acquitté dans un délai maximum d'un mois à compter de la cession. [...]

[...] ou lorsque l'acquéreur, personne morale ou fonds, détient ou détiendra suite à son acquisition plus de des parts ou actions de l'organisme de placement collectif immobilier au sens de l'article L. 214-101 du code monétaire et financier. Dans les hypothèses mentionnées aux a et les cessions sont soumises à un droit d'enregistrement au taux fixé au du I de l'article 726. XLI. - A l'article 749 du code général des impôts, après le mot : placement sont insérés les mots : et parts de fonds de placement immobilier Au même article, il est inséré un second alinéa ainsi rédigé : Lorsque le porteur des parts d'un fonds de placement immobilier se trouve dans l'un des cas mentionnés aux a et b de l'article 730 quinquies, un droit d'enregistrement au taux fixé au du I de l'article 726 est applicable. [...]

[...] - Les dispositions mentionnées au I sont applicables aux opérations de fusion, de scission, d'absorption, de partage ou d'apport de titres préalables, dont l'objet exclusif est l'opération de transformation d'une société civile de placement immobilier en organisme de placement collectif immobilier dans les conditions mentionnées à l'article L. 214-84-2 du code monétaire et financier. III. - En cas de vente ultérieure de biens, droits ou titres reçus à l'occasion d'une transformation mentionnée aux I et II, la plus-value imposable en application des articles A UC et 244 bis A du code général des impôts est calculée par référence, le cas échéant, au prix ou à la valeur d'acquisition des biens, droits ou titres échangés, diminué de la soulte reçue ou majoré de la soulte versée lors de l'échange. [...]

[...] En effet, l'EDHEC craint que les investisseurs ne fassent une confusion en pensant que les OPCI bénéficient de la même sécurité juridique et opérationnelle que les OCVM du fait que l'ordonnance du 13 octobre ainsi que les commentaires faits par les professionnels du secteur reprennent la même terminologie que celle régissant l'organisation et la gestion des OPCVM. Cette inquiétude concerne la valeur liquidative, le rôle du dépositaire, l'évaluation des actifs immobiliers, et le recours à l'endettement. Sur la valeur liquidative Pour les OPCI et à la différence des OPCVM, la valeur liquidative (servant de référence aux souscriptions et rachats) ne repose pas sur des valeurs objectives des actifs immobiliers qui seraient négociables sur le marché à tout moment. [...]

[...] - Les transferts de biens, droits et obligations résultant de la transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif immobilier, intervenant dans le délai visé à l'article L. 214-84-2 du code monétaire et financier, sont exonérés des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière et du salaire des conservateurs des hypothèques. V. - 1. Les plus ou moins-values mentionnées au premier alinéa du II de l'article 202 ter, incluses dans l'actif des sociétés civiles de placement immobilier ne sont pas imposées à l'occasion des opérations mentionnées aux I et II. [...]