La restructuration des immeubles de bureaux en logements

Thèmes abordés

Restructuration des immeubles de bureaux en logements, crise, obsolescence, habitations, entreprises, marché immobilier, tertiaire, transformation, reconversion, Île-de-France, Paris, macroéconomie, plan d'urbanisme, écologie, investisseurs institutionnels, vacance, optimisation de l'occupation des sols, marché immobilier d'entreprise, bâtiment tertiaire

Résumé du document

Le secteur de l'immobilier connaît aujourd'hui une évolution au niveau législatif, économique et technologique, de sorte que la transformation des bâtiments de bureaux en logements présente les quatre enjeux importants suivants :
- servir l'intérêt général dans la fabrication des villes de demain malgré la complexité croissante des projets urbains et immobiliers, ce qui requiert plus d'intégration au sein du secteur et le développement de modes de travail plus collaboratifs et transversaux ;
- la capacité à innover qui implique plus d'exécution. Il s'agit d'innovation dans les pratiques des utilisateurs finaux (telles que la location de courte durée), l'innovation managériale et organisationnelle concernant les espaces et les méthodes de travail (télétravail, flexoffice, brand office…), celle sur le plan juridique (concernant les appels à projets), et celle sur la prise de décision citoyenne, décentralisée et participative ;
- la transition écologique qui demande la réhabilitation du parc immobilier existant en vue d'une meilleure performance énergétique (bâtiments à énergie positive), ainsi que le recours à l'innovation durable (matériaux éco-responsables) et à l'économie circulaire ;
- transformer le modèle économique (business model) du secteur immobilier d'entreprise et résidentiel, faire évoluer leurs structures et innover au quotidien (« Real Estate as a Service »), en fonction de nouveaux usages.

Extraits

[...] En revanche, c'est la situation inverse pour les communes de Vitry, Créteil ou Bagnolet. Intérêts et opportunités de la transformation d'immeubles de bureaux en logements La pandémie du Covid-19 aura un impact durable, structurel sur le marché de l'immobilier tertiaire, que ce soit sur la surface des bâtiments, leur aménagement, qui devront prendre en compte les nouveaux besoins des collaborateurs, ainsi que le déploiement du travail à distancer. De nombreuses conditions sont aujourd'hui réunies pour aller vers une massification de la transformation des bureaux en logements : la règlementation est ainsi plus incitative, suite à la promulgation de la loi Elan en 2018 ; la construction de logements neufs a fortement chuté, suite au premier confinement du printemps 2020 ou bien encore les investisseurs institutionnels reviennent sur le secteur du logement. [...]

[...] La sortie des investisseurs institutionnels de l'immobilier résidentiel depuis les années 90 s'explique par sa faible rentabilité, provenant d'un effet ciseau d'après Monnet (2019), à savoir que les loyers augmentaient peu par rapport à la hausse des prix des logements sans compter l'inflation des coûts de gestion des résidences. Par ailleurs, le coût d'entrée dans le logement reste élevé, du fait du prix du foncier et des impôts lors de l'achat de logements. Les investisseurs institutionnels visent une finalité financière derrière leurs investissements dans l'immobilier, via des fonds immobiliers (sécurisés et opportunistes). Ils détenaient 1,2 million de logements au milieu des années 80 et n'en possèdent plus que 200.000 en 2019 (Beaubrun-Diant, et Maury, 2019), soit une baisse de plus de 83% en l'espace de 35 ans. [...]

[...] Les Echos, Le gouvernement veut massifier les transformations de bureaux en logements janvier 2021. Lifizz, Les nouveaux enjeux de l'immobilier d'entreprise juin 2018. Monnet, A., Pourquoi l'immobilier résidentiel à la cote auprès des investisseurs institutionnels , Le Cercle Les Echos juillet 2019. Natixis Télétravail, quelles conséquences pour l'immobilier de bureaux juillet 2020. Nexity (2018), Point marché 2018 Immobilier d'entreprise , Conjoncture Synthèse et Prévisions. NextFinance, Immobilier tertiaire : une classe d'actifs attractif dans le contexte actuel , juillet 2018. Rogers, R. [...]

[...] On peut ainsi dire qu'ils ont effectué un transfert de l'immobilier résidentiel vers celui de bureaux en raison de facilités de valorisation et de gestion de cette forme d'actif immobilier. La nature des biens de l'immobilier d'entreprise a évolué depuis les années 70 et peut revêtir diverses formes, telles que des bureaux, des centres commerciaux, des hôtels, des entrepôts . En outre, les coûts de gestion de ce type d'actifs ont fortement diminué contrairement au résidentiel alors que dans le même temps, la rentabilité était plus forte pour l'immobilier d'entreprise que dans le logement sur la période 1998-2011, d'après l'IEIF. [...]

[...] Elle permet ainsi de réduire l'impact de l'extension urbaine et de rénover d'anciens bâtiments fortement consommateurs en énergie. En effet, les constructions anciennes ne respectent pas les critères environnementaux actuels. Leur reconversion réduirait leur consommation en énergie, ainsi que les risques sanitaires et sécuritaires, provenant de l'utilisation de certains matériaux nocifs, comme l'amiante. Pour Rogers (2000, p. les villes durables pourraient [ . ] redonner à la ville son statut d'habitat idéal pour les sociétés fondées sur la communauté . [...]