La responsabilité de l’agent immobilier et la protection du consommateur en Droit immobilier

Thèmes abordés

droit civil, agent immobilier, responsabilité, droit de la consommation

Résumé du document

L'agent immobilier est une personne physique ou morale exerçant à titre habituel une activité d'intermédiaire dans les opérations d'achat, de vente, de location ou de gestion d'immeubles et de fonds de commerce. Il va donc avoir des relations privilégiées avec des clients qualifiés de consommateurs puisqu'ils contractent avec un professionnel de l'immobilier à des fins privées ou familiales. Cette notion d'habitude permet de qualifier l'agent immobilier de professionnel.

En effet, un particulier qui vendrait sa maison personnelle ne se verrait pas appliquer le régime d'un agent immobilier professionnel. C'est pourquoi la responsabilité de ce dernier doit être traitée différemment. Une personne est responsable civilement quand elle est tenue de réparer un dommage subi par autrui. Un lien d'obligation naît alors entre les deux personnes même si aucun contrat n'a été préalablement conclu, c'est la responsabilité civile délictuelle. Mais, lorsqu'un contrat sera conclu, la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier pourra être engagée s'il résulte de l'inexécution d'une obligation née d'un contrat.

Le marché immobilier a subi un essor important depuis une dizaine d'années avec une forte tendance à la hausse des prix aujourd'hui inversée du fait de la crise financière. De ce fait, les agences immobilières se sont multipliées engendrant avec elles de nombreux abus qu'il convient d'endiguer.
Le législateur a donc tenté de pallier à ce problème et a pris en considération la situation du consommateur. En effet, la vente et la location immobilière sont des opérations complexes, difficilement appréhendables par un non-initié, qui doivent être observées avec beaucoup d'attention afin d'éviter certaines dérives.

Ainsi, comment va s'organiser le droit de la consommation pour établir un cadre législatif préventif afin de renforcer la protection du consommateur ?

Extraits

[...] C'est une solution très sévère pour le professionnel qui était face à des vendeurs de mauvaise foi à qui il devait indiquer que le prix pratiqué était trop élevé. Les magistrats ne sont pas parfois aussi sévères et écartent la responsabilité de l'agent au titre du manquement à son devoir de conseil en présence de vices cachés non décelablesF[29]F. La cour de cassation a exonéré un mandataire de toute responsabilité au motif que les désordres n'étaient pas apparents au moment de la vente et que la preuve de la connaissance des vices cachés par le professionnel n'était en conséquence pas rapportée. [...]

[...] Le contenu du devoir de diligence et de conseil se trouve ainsi clarifié. S'il est toujours exigé un examen minutieux des lieux, il ne saurait être tenu de révéler ce qui n'est pas apparent ni de s'adjoindre les compétences d'un professionnel du bâtiment pour vérifier l'état du bien, même si cela peut être conseillé aux parties. A ce titre, l'agent immobilier qui signale aux acquéreurs l'existence d'une infestation d'insectes xylophages et conseille de prendre l'avis d'un spécialiste ne verra pas sa responsabilité engagéeF[30]F. [...]

[...] Ces dispositions sont venues endiguer le problème de la libéralisation de la rémunération des agents immobiliers intervenue par l'ordonnance du 1er décembre 1986, entrée en vigueur le 1er janvier 1987. Certains agents, de mauvaise foi, pouvaient imposer des tarifs de façon arbitraire et détourner certaines sommes de la recette des Impôts. Le consommateur pourra alors faire jouer la concurrence entre les agences, préférant celle dont la rémunération sera la moins élevée même si ce n'est pas un gage de qualité. De plus, il sera informé par avance du coût des prestations préalablement déterminé de façon non équivoque. [...]

[...] Dans la pratique, il sera vivement conseillé à l'agent immobilier de rédiger des courriers contenant ses observations afin d'apporter la preuve de l'accomplissement de son obligation en vue d'un éventuel litige. La garantie des vices cachés incombant au professionnel : Si l'agent immobilier est obligatoirement tenu d'informer les acquéreurs des vices apparents du bien vendu en sa qualité de professionnelF[26]F, il en est de même pour les vices cachés. Au terme de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est aussi tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel la destinent ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus Le professionnel de l'immobilier se doit, au titre de son devoir de conseil, d'informer son client sur les vices affectant la chose louée ou achetée. [...]

[...] L'agent immobilier est une personne physique ou morale exerçant à titre habituel une activité d'intermédiaire dans les opérations d'achat, de vente, de location ou de gestion d'immeubles et de fonds de commerce. Il va donc avoir des relations privilégiées avec des clients qualifiés de consommateurs puisqu'ils contractent avec un professionnel de l'immobilier à des fins privées ou familiales. Cette notion d'habitude permet de qualifier l'agent immobilier de professionnel. En effet, un particulier qui vendrait sa maison personnelle ne se verrait pas appliquer le régime d'un agent immobilier professionnel. C'est pourquoi la responsabilité de ce dernier doit être traitée différemment. [...]