Le prêt viager hypothécaire

Résumé du document

En France, 56% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Le taux de détention de la résidence principale croît avec l'âge. Ainsi, 14% des moins de 30 ans sont propriétaires de leur logement contre 70% pour ceux dont la personne de référence est âgée de 60 à 70 ans.
Par conséquent, la prise en considération de ces différentes données permet d'aboutir à la conclusion suivante : en France, les personnes propriétaires de leur résidence principale se situent principalement dans la tranche d'âge allant de 60 à 70 ans.
Le prêt viager hypothécaire est une forme particulière (viagère et remboursable in fine capital et intérêts) des prêts hypothécaires destinés à un autre usage que l'achat (ou éventuellement la rénovation) d'un logement. Il permet à des personnes dont le logement représente pratiquement l'unique objet patrimonial de pouvoir toucher un capital ou de préférence un revenu régulier en contrepartie du transfert d'une partie de leur logement à un établissement de crédit. Ce transfert qui devient effectif au décès se ferait évidemment au détriment des héritiers, mais il permettrait à la personne bénéficiaire de financer sa retraite, d'effectuer des dépenses exceptionnelles, de couvrir des frais liés à une éventuelle dépendance. Ainsi, l'emprunteur n'aurait rien à rembourser. A son décès, l'organisme financier en vendant le logement récupérerait auprès des héritiers le total des sommes dues.
Le prêt viager hypothécaire est un produit financier qui existe déjà au Royaume-Uni, Etats Unis et au Canada sous la dénomination « lifetime mortgage », « reverse mortgage » ou « hypothèque inversée ».
L'introduction en France d'un tel dispositif ne sera pas sans conséquence puisqu'il impliquera d'une part une modification du Code de la Consommation et d'autre part une réforme des Hypothèques.

D'une manière générale, l'introduction en France du prêt viager hypothécaire (PVH) s'inscrit dans le cadre d'une démarche d'ensemble que le gouvernement souhaite engager à partir de la rentrée pour débloquer l'accès au crédit. Le champ de cette réforme est large c'est pourquoi de nombreux travaux ont été commandés par le gouvernement en vue d'encadrer la mise en place de ce nouvel instrument.
Tout d'abord, un Groupe de travail constitué en juillet 2003 a reçu pour mission de présenter au Garde des Sceaux un projet de réforme du droit des sûretés personnelles et réelles dans le cadre de la création d'un livre quatrième du Code civil consacré aux sûretés. Il s'agit du rapport Grimaldi remis au ministre de la Justice le 28 mars 2005.Ce rapport propose notamment la mise en place d'une hypothèque conventionnelle rechargeable et d'une hypothèque conventionnelle inversée.

Ainsi, dans le cadre de notre étude sur le Prêt Viager Hypothécaire nous tenterons de répondre aux interrogations suivantes : quelles sont les caractéristiques de ce nouvel instrument et notamment celles provoquant des difficultés quant à son apparition? Quelles seraient les conséquences de sa mise en place en France? Quel devenir attribuer au PVH au regard des différents systèmes déjà en place à l'étranger ?

Extraits

[...] Le choix entre taux fixe ou taux variable sera lié à l'acceptation du risque : les taux fixes sont sûrs, les taux variables présentent des mensualités plus basses au début du prêt, mais cela peut changer au fil des années. Les taux révisables capés présentent des mensualités initiales et un niveau de risque intermédiaire. Il faut noter qu'en France, la majorité des emprunts des crédits immobiliers) sont à taux fixes. Puisque le prêt viager hypothécaire est un prêt intermédiaire entre le prêt immobilier et le prêt à la consommation, il est intéressant de connaître les taux appliqués à chacun de ces prêts. [...]

[...] D'autre part, en vue d'accompagner ces évolutions démographiques il sera nécessaire de mettre en place des actions volontaristes. Ainsi, il serait nécessaire que les produits financiers s'adaptent à cette nouvelle donne par la constitution de moyens sécurisés de placements à long terme. Une diffusion plus importante du crédit aux âges élevés devra être assurée. Il sera enfin indispensable de renforcer la fluidité de la gestion du patrimoine au cours du temps afin de le mettre à la disposition de l'ensemble des générations. [...]

[...] Le consentement du créancier sera présumé à partir d'une expression tacite par exemple procéder aux actes conservatoires de la sûreté. Cela suffira à établir la volonté du créancier lors de l'acte. Cette présentation en détail du système de l'hypothèque dans le cadre d'un mémoire sur le prêt viager hypothécaire pourrait paraître malvenue. Cependant, si nous avons fait le choix de défmir les caractéristiques de l'hypothèque c'est en raison des bouleversements que le Prêt Viager Hypothécaire va provoquer au sein du régime originel de l'hypothèque. [...]

[...] Enfin, les lifetimes-mortgage sont assortis de pénalités de remboursement anticipé dissuasives afin d'éviter d'exposer le prêteur à un risque de remboursement anticipé en cas de baisse des taux d'intérêt . Ces pénalités sont égales à un montant forfaitaire de 300 livres, majoré d'une somme qui dépend de la différence entre le taux d'intérêt du prêt et le taux des obligations d'Etat au moment du remboursement et qui est plafonnée à 25% du montant initial du prêt. Le prêt viager hypothécaire étant un prêt, il ne fournit pas de revenus à l'emprunteur. Il s'agit de tirages réguliers sur le montant du prêt. [...]

[...] —Avis du Conseil Economique et Social, Les Personnes âgées dans la Société séance du 23 mai 2001 -Document de Travail du CCSF, Description des pistes à l'étude pour faciliter le recours au crédit hypothécaire avril 2005. -Nicolas Jachiet Inspecteur Général des finances, Joël Bourquard Inspecteur des Services Judiciaires, Rapport d'enquête de l'Inspection générale des Finances et de l'Inspection des Services Judiciaires sur L'hypothèque et le crédit hypothécaire novembre 2004. —M.Grimaldi, Professeur à l'Université Panthéon-Assas Paris II, «Rapport relatif à la réforme du Droit des Sûretés mars 2005 —Thierry Breton, ministre de l'Économie, des Finances et de l'Industrie, Loi nº2005- 842, relative à La Confiance et la modernisation de l'économie 26 juillet 2005 —Xavier Lagarde, Professeur à l'Université X-Nanterre, «Droit Commun et Crédit aux Particuliers revue de droit bancaire et financier, mai /juin 2004. [...]