La Pierre – Papier : les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) et les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI)

Résumé du document

Les particuliers se sont de plus en plus intéressés par le marché de l'immobilier après les différentes crises boursières ayant eu lieu auparavant. En effet, ce marché est considéré comme l'un des plus rentables tout en ayant un risque limité. L'investissement en immobilier permet d'une part de diversifier son patrimoine, et d'autre part de se créer des revenus complémentaires. C'est donc un investissement portant sur le long terme et correspondant parfaitement à l'actualité et notamment sur le thème de l'épargne-retraite.
Les SCPI, Sociétés Civiles de Placements Immobiliers, connaissent depuis plusieurs années, un très fort engouement au vue de l'attrait, par les particuliers, pour ce type de produit. En effet, ce produit nécessite un investissement nettement moins élevé qu'un achat dans la pierre du fait du caractère collectif du placement et permet en même temps de réduire et diversifier le risque par mutualisation tout en évitant la gestion directe de la part de l'investisseur. De plus, les SCPI n'ont cessé d'évoluer et ont connu une série d'amélioration en fonction des besoins et des réglementations depuis leur création dans les années 60. Bien que le système des SCPI présente un certain nombre d'avantages, celui-ci est tout de même fragilisé par certaines contraintes juridiques et fiscales, ce qui a incité les acteurs majeurs à envisager la création d'un nouveau régime basé sur le système allemand des OCPI.

Extraits

[...] CHAPITRE Présentation et analyse de la performance des SCPI Présentation des Sociétés Civiles de Placement Immobilier L'objectif premier d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est de procéder principalement à l'acquisition et à la gestion d'un patrimoine immobilier. C'est-à-dire qu'elle collecte l'argent puis redistribue les loyers et / ou avantages fiscaux aux porteurs de parts. Les SCPI permettent donc aux investisseurs d'acheter des parts d'une société ayant pour mission des biens immobiliers à usage locatif. L'investisseur devient donc propriétaire d'une partie des immeubles détenus par les SCPI. [...]

[...] En effet, la rémunération des liquidités sera nettement inférieure à la forte valorisation des actifs immobiliers. De ce fait, si l'OPCI n'est composé à l'origine que de de liquidités, ce taux sera vite inférieur au réglementaire du fait de la valorisation plus rapide des actifs immobiliers comparés aux liquidités. Nous pouvons également émettre l'hypothèse que l'apparition de ce nouveau produit peut éventuellement poser un problème de compétences de la part du gestionnaire. En effet, le gestionnaire devra maîtriser d'avantages de domaines : non seulement l'immobilier, mais également les marchés financiers. [...]

[...] Ainsi, le groupe s'interroge sur les motivations réelles de ces critiques et suppose que le véritable procès des OPCI se justifie plutôt par un souci d'adaptation ayant des répercussions sur les intérêts financiers de certains (adaptation des structures et organisations) que par un souci de défense des consommateurs. De plus, ces derniers répondent point par points aux différentes critiques relevées sur les OPCI : Sur la valeur d'expertise : L'UFG indique qu'aujourd'hui les méthodes d'expertises sont homogènes et uniformisées et respectent la charte commune à l'ensemble de la profession. [...]

[...] Les OPCI peuvent également céder librement les immeubles qu'ils détiennent sans limitation de durée de détention ni de montant. La seule interdiction qui s'applique aux OPCI est le fait d'acheter un actif immobilier dans le seul but de le revendre42. Cela permet donc aux OPCI de profiter des opportunités du marché tout en vendant n'importe quel immeuble dés qu'il le désire, que ce soit pour faire une plus-value importante, ou pour acheter un autre immeuble beaucoup plus intéressant Article L. [...]

[...] Cette suspension est censée être provisoire et dans l'intérêt des investisseurs. Or, aucune durée maximale de blocage n'a été fixée. Par conséquent, en cas de crise immobilière, les rachats de parts pourront être bloqués pour une durée indéterminée et assez importante. En d'autres termes, on ne peut donc pas considérer les OPCI comme un produit parfaitement liquide. D'autant plus que pendant cette durée de blocage, les actifs immobiliers perdront de leur valeur sans que les porteurs ne puissent faire quelque chose. [...]