La location meublée non professionnelle (LMNP)

Thèmes abordés

LMNP Location Meublée Non Professionnelle, investissements, location meublée, TVA récupérable, EHPAD, ministère de la Santé, augmentation de loyer, valeur locative, immobilier locatif, perte d'autonomie, personnes âgées, vieillissement, population, hébergement des personnes âgées

Résumé du document

Le LMNP est au coeur de l'actualité du fait de son implication dans l'offre locative en EHPAD. Pour mémoire, les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ont pour objet l'hébergement permanent de personnes âgées, accompagné du traitement de la dépendance et d'une offre de soins. Certains établissements disposent, par ailleurs, d'une offre spécifique pour les personnes souffrant de désorientation ou de démence. L'ouverture d'un EHPAD est conditionnée à un accord tripartite entre l'exploitant, le conseil général et l'agence régionale de santé, renouvelé à échéance quinquennale.
Le développement des EHPAD est lié au phénomène du vieillissement de la population, dont la part supérieure à 80 ans est appelée à progresser de 4,5 % de la population totale à ce jour à 10 % à l'horizon 2060.
(...)
La détention des EHPAD est assurée, soit en propriété murs et fonds, soit en externalisant les murs auprès d'un bailleur unique (type sale & leaseback), soit en vente à la découpe de lots privatifs, dans le cadre du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP), où chaque chambre constitue un lot privatif donné à bail à l'exploitant.
Le présent mémoire vise à établir un parallèle entre les investissements en location meublée dans une résidence à services (type EHPAD ou résidence étudiante) et, dans un premier temps, les besoins croissants que la société va avoir pour s'occuper des personnes âgées et en perte d'autonomie.

Extraits

[...] La location meublée non professionnelle (LMNP) La Location Meublée Non Professionnelle ETABLISSEMENT Formation Nom Directeur de mémoire : Table des matières INTRODUCTION 1. REVUE DE LITTERATURE A. Présentation du dispositif LMNP et ses avantages fiscaux 1. Un dispositif LMNP flexible 2. TVA récupérable 3. Le régime BIC 4. Les prélèvements sociaux et les cotisations sociales sur les revenus du patrimoine 5. [...]

[...] « Où investir dans les prochaines années ? Dans une logique de pouvoir d'achat, il convient d'investir dans un LMNP EHPAD proche d'une zone urbaine densifiée, où les revenus sont élevés et où la croissance de la population vieillissante est forte. Dans une logique de rareté de l'offre, il convient d'investir dans les régions souffrant d'un fort déséquilibre entre l'offre (basse) et la demande (forte). » 1 et (niveau de vie médian) source : documentation CNSA Source Source : http://www.chroniques-cartographiques.fr/2016/03/analyse-cartographique-de-la-population-francaise-structure-densite-vieillissement.html En ligne avec les conclusions ci-dessus de l'hypothèse les zones les plus attractives semblent ainsi être : les zones autour des grandes agglomérations (Paris, Rouen, Rennes, Nantes, Lyon, Bordeaux, Toulouse), lesquelles comptent pour une faible part de la population > 65 ans, mais qui connaissent une forte croissance ; les régions du littoral (forte part, et forte évolution) ; Les zones rurales vieillissantes souffrant d'un fort déséquilibre entre l'offre d'hébergement et la demande les zones où il devrait y avoir la plus forte concentration de population > 60 ans en 2040 Hypothèse 4. [...]

[...] Aujourd'hui, les EHPAD représentent plus de 70% des établissements dédiés au logement des personnes âgées. On en dénombre près de 8000 en France. Source : https://www.logement-seniors.com/articles-ls/etude-dependance-offre-herbergement-ehpad-en-france.html Source : https://ateliers.cfjlab.fr/2018/01/30/les-ehpad-dans-la-tourmente/ Une manne telle que des acteurs traditionnels commencent à briguer ce marché porteur. En témoigne ainsi la récente initiative de La Poste avec les services « Veiller sur mes parents », lesquels proposent les visites régulières du facteur et la téléassistance pour la modique somme de 40 euros par mois (20Euro / mois après crédit d'impôt) pour faciliter le maintien des parents âgés à domicile. [...]

[...] L'effet d'aubaine existe et on ne peut conclure avec certitude sur le nombre de constructions qu'on aurait observé sans dispositif. Au-delà de la diversité des investisseurs-propriétaires LMNP (investissement dans un but locatif, bailleur ayant résidé dans le logement, ou s'en étant servi comme pied à terre ou résidence secondaire, ou enfin investisseur-bailleur déçue d'une location nue cherchant une reconversion dans le meublé), il demeure que la première raison du choix du LMNP consiste en la souplesse règlementaire de ce régime locatif, notamment la possibilité de mettre fin au bail et/ou de reprendre le logement dans des délais plus courts que ceux de la location nue. [...]

[...] Également, le LMNP est soumis aux aléas du marché locatif immobilier et aux éventuelles difficultés rencontrées par le promoteur immobilier. Aussi, il est essentiel que l'investisseur fasse preuve de prudence et de rigueur lors de la signature du bail et veille à ne pas se laisser attirer par une rentabilité trop forte (e.g., dépassant 6 car le risque de faillite du gestionnaire devient alors trop important. Également, il est recommandé de ne pas « mettre la corde autour du coup » du gestionnaire et pour cela de prévoir une répartition équitable des recettes locatives entre le gestionnaire et l'investisseur (e.g pour le gestionnaire et pour l'investisseur). [...]