Les limites de l'investissement immobilier dans la diversification patrimoniale

Résumé du document

On dit que l'immobilier est une valeur sûre… La crise financière qui vient de se produire et dont l'onde de choc n'a pas fini de se propager a moins épargné les placements boursiers que l'immobilier. Sa capacité de résistance et sa moindre exposition au risque en ont fait plus que jamais la pièce maîtresse du patrimoine des ménages.

Au cours de mon stage à la banque xxx, spécialiste du financement immobilier, j'ai assisté à de nombreux rendez-vous avec des clients forcément préoccupés par leur investissement immobilier. Leurs besoins sont identiques : les jeunes aspirent à devenir propriétaires et veulent s'assurer un toit en acquérant leur résidence principale. Leurs aînés, eux, y voient un excellent moyen de se constituer un patrimoine de rapport pour arrondir leur future retraite.
L'obtention d'un crédit pour financer leur opération immobilière semble être leur principale inquiétude. Pas toujours conseillés dans leur stratégie patrimoniale, ils se focalisent uniquement sur leur niveau d'endettement et le fait que leur dossier soit accepté par le comité de crédit.

La pierre est plébiscitée par les Français. Mais les pièges y sont nombreux ! Juger de la qualité d'un logement ancien, acheter un appartement neuf sur plan, faire construire, investir dans l'immobilier locatif en direct ou en société pour augmenter ses revenus ou payer moins d'impôts…ces opérations requièrent des modes d'emploi différents. J'ai constaté que l'euphorie de l'achat annihile les questions essentielles : est-il risqué d'investir dans l'immobilier ? Est-ce le bon choix ? Jusqu'où peut-on aller sans mettre en danger le patrimoine familial ? Que se passe-t-il en cas de retournement de marché ?

Dans un premier temps nous nous intéresserons aux motivations personnelles ou fiscales qui poussent à investir dans l'immobilier. Et enfin nous verrons que l'investissement immobilier peut être risqué et coûter plus cher que ce qu'il ne rapporte, ce qui n'est pas sans conséquence sur la constitution d'un patrimoine.

Extraits

[...] Les déficits sont alors considérés comme des insuffisances de déclaration par l'administration fiscale. Le supplément d'impôt dû, issu de la correction, sera exigé par l'administration avec un intérêt de retard de par mois écoulé depuis le fait générateur de l'imposition. * Loueur en Meublé Professionnel (LMP) Le risque de redressement réside dans une question qui fait couler beaucoup d'encre entre le statut du LMP et la Vente En Etat Futur d'Achèvement (VEFA). Dans le cas d'une VEFA, l'appréciation du montant des recettes soulève une difficulté particulière, puisque l'immeuble est encore au moment de l'acquisition en l'état futur d'achèvement. [...]

[...] Idem pour le gain fiscal : en cas de revente avant le terme de l'engagement de location, quelque soit la loi et l'avantage fiscal requis, il y a réintégration (soit de l'amortissement, soit du gain d'impôt) parfois rétroactivement. La revente de son investissement immobilier doit donc être anticipée, calculée et préparée avec le plus de précautions possible. Même en prenant les précautions nécessaires en amont quant à la qualité de l'investissement, certains pièges pouvaient survenir en cours d'opération sans que ceux-ci soient appréhendés par l'investisseur au moment de l'acquisition. L'âge Peut-on considérer l'âge comme une limite à l'investissement immobilier ? Tout dépend de l'assise financière dont on dispose. [...]

[...] Même si le retournement en cours du marché doit inciter à être sélectif, la pierre reste un excellent investissement à long terme, à conserver au moins 10 ans, souvent plus. C'est un placement sûr qui génère des revenus et qui ne peut jamais perdre toute sa valeur malgré les aléas de la conjoncture immobilière. Il faut cependant veiller à équilibrer un patrimoine en ne misant pas tout sur l'immobilier. Au-delà de deux tiers d'immobilier, mieux vaut se tourner vers les placements financiers et disposer de trois à cinq mois de revenus en trésorerie. [...]

[...] Le logement est loué nu (sans mobilier) à l'exploitant de la résidence pendant neuf ans au moins. Un bail commercial est signé entre le gestionnaire et le propriétaire. Les loyers sont contractuels, le gestionnaire les verse au propriétaire. La base de réduction d'impôt est le prix d'acquisition du logement neuf. Cette base est égale à la multiplication de la surface habitable du logement en m2 (plus 14 m2 de terrasse) par un plafond revu annuellement ( H.T. + TVA = TTC en 2009). [...]

[...] L'amortissement vient en complément des déductions fiscales appliquées pour le calcul des revenus fonciers. S'il n'y a pas de plafond de ressources du locataire, il y a un plafond de loyer à respecter en fonction de la zone géographique du bien. - La loi BORLOO Cette loi concerne l'acquisition de logements neufs, en VEFA, réhabilités ainsi qu'aux parts de SCPI/OPCI achetées sur le marché primaire. En optant pour cette option irrévocable lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, l'investisseur s'engage à louer le logement nu pendant quinze ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal n'étant ni un ascendant, ni un descendant, et doit respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire fixés par décret. [...]