Un investisseur immobilier a-t-il intérêt à opter pour une acquisition par le biais d'un véhicule d'investissement immobilier type SCI, de manière à pouvoir sélectionner par la suite le régime de démembrement de parts sociales lorsqu'il souhaitera, d'une part, réorienter son patrimoine vers des actifs financiers plus liquides, et d'autre part, initier la transmission anticipée de son patrimoine immobilier vers les générations suivantes ?

Thèmes abordés

Master de Gestion du patrimoine, gestion de patrimoine, usufruitier de parts sociales, cession d'usufruit, démembrement des parts sociales, organisation d'une succession, patrimoine immobilier, SCI Société Civile Immobilière, transmission de patrimoine, prérogatives de l'usufruitier, transmission de nue-propriété, FBO Family Buy-Out, contrat d'assurance-vie, cash-flows, évaluation de l'usufruit, OAT Obligations Assimilables du Trésor, abus de droit par fraude à la loi, abus de droit par simulation ou fictivité

Résumé du document

L'essor de l'usufruit s'accompagne avec l'âge d'un transfert de patrimoines de l'immobilier vers les placements financiers de manière à avoir des actifs plus liquides. Compte tenu du développement de la pratique de l'usufruit, certaines acquisitions peuvent ainsi être mises à l'actif d'une autre génération, répondant de cette manière à une double préoccupation, à savoir, d'une part, la réorientation du patrimoine vers les actifs financiers, d'autre part, la transmission anticipée. [...]
Face à cette tendance et avec l'âge du choix du régime du démembrement direct se pose la question du régime du démembrement de la propriété de parts sociales. Le statut d'usufruitier de parts sociales, non prévu à l'origine dans le Code civil, interroge à la fois sur ses caractéristiques, avantages et limites pour l'usufruitier.
Il faut souligner que, outre sa vocation successorale, le recours au démembrement de propriété pour l'acquisition et la détention de l'immobilier d'entreprise peut également constituer une stratégie source d'optimisation fiscale tant pour l'entreprise que pour ses propriétaires.

Extraits

[...] C'est pourquoi celle-ci ne peut être légitimement prononcé qu'en présence d'un abus de jouissance suffisamment caractérisé et grave de l'usufruitier. En matière d'usufruit de parts sociales, la gravité du comportement de l'usufruitier au détriment du nu-propriétaire se manifesterait, par exemple, par sa contribution décisive à l'adoption de décisions ayant pour effet de transformer une position majoritaire dans le capital social en position minoritaire. Il faut relever que la déchéance de l'usufruitier de ses droits n'a pas d'effet rétroactif et ne vaut que pour le futur. [...]

[...] En contrepartie de son apport, il reçoit des parts sociales ou des actions qu'il est plus simple de céder, d'échanger ou de transmettre. La mise en société de l'immeuble permet donc une plus grande liquidité de l'immeuble. Si l'apport d'un bien immobilier à une société peut concerner toutes les formes sociales, le plus souvent, il est réalisé au bénéfice d'une société civile immobilière (« SCI »), celle-ci n'étant in fine qu'une forme particulière de société civile. La SCI est en particulier caractérisée par sa souplesse et sa flexibilité, et pour cause : régie par le droit spécial des sociétés civiles c'est-à-dire par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil, ces dispositions peuvent être aménagées conventionnellement par les parties dans les statuts pour répondre aux attentes particulières des associés. [...]

[...] En cas de démembrement de la propriété des parts d'une société de personnes détenant un immeuble, qui n'a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, l'usufruitier de ces parts est soumis à l'impôt sur le revenu en raison de la quote-part des revenus correspondant à ses droits dans les résultats de cette société que lui confère sa qualité. Lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l'usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits. En cas de démembrement des droits sociaux, concernant l'affectation des résultats, qui, du nu-propriétaire ou de l'usufruitier, dispose du droit politique de décider de l'affectation des résultats ? [...]

[...] Dans le cas où les concubins ont constitué une SCI pour être propriétaire de leur logement familial, la pratique du démembrement des parts sociales trouvent tout son intérêt dans le cadre de la transmission au décès de l'un d'entre eux. La technique conseillée consiste à procéder à l'échange entre eux de l'usufruit et de la nue-propriété des parts sociales afin que, in fine, chaque concubin soit détenteur de la nue-propriété sur la moitié des parts et de l'usufruit sur l'autre moitié. [...]

[...] Ce recul du taux de propriétaires dans cette tranche d'âge s'accompagne d'une forte progression de la proportion d'usufruitiers. L'essor de l'usufruit s'accompagne avec l'âge d'un transfert de patrimoines de l'immobilier vers les placements financiers de manière à avoir des actifs plus liquides. Compte tenu du développement de la pratique de l'usufruit, certaines acquisitions peuvent ainsi être mises à l'actif d'une autre génération, répondant de cette manière à une double préoccupation, à savoir, d'une part, la réorientation du patrimoine vers les actifs financiers, d'autre part, la transmission anticipée. [...]