L'externalisation des actifs immobiliers en France

Résumé du document

Pour se concentrer sur leur cœur de métier et pour se développer, les entreprises externalisent souvent leurs services informatique ou comptable. Certaines vont plus loin et décident d'externaliser leur patrimoine immobilier. En France les externalisations d'actifs immobiliers se sont fortement développées depuis 2000, font régulièrement les gros titres des journaux spécialisés et intéressent de nombreux acteurs de l'immobilier.
Le concept d'externalisation est complexe puisqu'il recouvre un nombre important de montages juridiques et financiers qui sont totalement différents et ne répondent pas aux mêmes besoins. Les motivations sont diverses et relèvent aussi bien d'opportunités financières, que d'une volonté de rationalisation de la politique immobilière.

Dans un contexte où les entreprises sont encore régulièrement propriétaires de leur parc immobilier, le marché français attire beaucoup d'investisseurs et laisse entrevoir un bel avenir. Le cabinet de conseil Jones Lang Lassalle estime que les entreprises françaises sont propriétaires à 80% de leurs actifs d'exploitation. Cela les amène donc à la tendance à exercer un second métier, celui de la gestion immobilière Dans les pays anglo-saxons la tendance est inverse, et il y a moins de 30% des sociétés qui détiennent les actifs nécessaires à leurs activités.

Les enjeux sont donc significatifs. Les dépenses immobilières représentent selon les études entre 5 et 7% du chiffre d'affaires des entreprises et le coût de l'immobilier par poste de travail est d'environ 7.000 euros, proche de celui d'un système d'information. Dans le contexte actuel, les sommes investis sont massives et très liquides. Les opérateurs propriétaires sont de plus en plus sollicités et se posent la question du choix de l'allocation de leurs capitaux. Sont-ils les mieux employés en étant immobilisés dans des murs ?

Pour mieux appréhender le phénomène d'externalisation, il convient dans une première partie de présenter les différentes formes d'externalisation qui s'offrent aux entreprises, d'exposer leurs motivations et de rendre compte de l'évolution depuis le début du phénomène. Dans une seconde partie nous nous attacherons à étudier le marché actuel et les évolutions et les formes de financement qui sont amenés à se développer.

Extraits

[...] C'est à l'heure actuelle la plus grande opération d'externalisation d'actifs immobiliers jamais réalisée. Il s'agissait non seulement d'actifs détenus en toute propriété, mais également de baux de longue durée. Plus de de ces actifs étaient vacants à l'époque, ce qui coûtait ainsi au contribuable, selon les estimations, est près de 18 millions d'euros chaque année. L'ensemble des services de gestion, de travaux d'entretien et de maintenance est assuré par un contrat de vingt ans et pour un montant fixe prévu à la signature du contrat en même temps que le bail. [...]

[...] Cela s'est accompagné d'externalisations des anciens monopoles de l'Etat, propriétaires de patrimoine immobilier colossal, tel qu'EDF ou la Poste. Le géant de l'énergie a en effet cédé pour 533 millions d'euros d'actifs immobiliers en 2001 à un consortium d'investisseur tel que Morgan, Stanley et Batipart. Depuis 2000, plus de 50 entreprises importantes ont procédé à des opérations d'externalisation de leur patrimoine immobilier (Casino, France Telecom Carrefour Ces opérations ont représenté plus de 9 milliards d'euros et environ 10 millions de Les principaux secteurs concernés sont les télécommunications et de la distribution qui investissent lourdement et ont d'énormes besoins de liquidités. [...]

[...] L'externalisation de la gestion juridique et administrative de biens immobiliers pour le compte du propriétaire, communément appelée Property Management. Il constitue un ensemble de services (gérance, syndic, gestion technique, transactions ) et de conseils dans le but de valoriser au mieux le patrimoine immobilier de l'entreprise. L'externalisation de la maintenance et des services immobiliers, communément appelée Facility Management. C'est une solution d'organisation regroupant sous la responsabilité d'un seul prestataire, la gestion et la coordination des activités ne faisant pas partie du cœur de métier de l'entreprise, mais nécessaires à l'exercice du métier principal. [...]

[...] Ce contrat de plus de 155 millions d'euros porte sur la réalisation de 1.690 places de prison réparties dans trois nouveaux établissements pénitentiaires pour majeurs, dont le premier à Poitiers-Vivonne (Vienne) sera livré à la mi-2009. Ce contrat comprend également l'exploitation et la maintenance des sites sur une période de 27 ans (fourniture de services de maintenance, gestion des fluides et nettoyage). Le premier établissement doit être livré à la mi-2009, les autres livraisons s'échelonnant jusqu'à fin 2009. Ce nouveau contrat fait suite à d'autres opérations d'envergure qui avaient déjà signé en partenariat avec Eiffage associée aux architectes Valode et Pistre pour la réalisation de 4 établissements pénitentiaires comportant 2.790 places. [...]

[...] Rationalisation de la politique immobilière Outre les arguments financiers, l'externalisation constitue un moyen privilégié de faire évoluer la politique immobilière des entreprises. Dans de nombreux cas, la direction immobilière de l'entreprise possède peu d'informations et le patrimoine est mal géré. En effet on se rend compte que les directions immobilières ont beaucoup de difficultés à rationaliser et optimiser leurs immeubles d'exploitation. Or le prix à payer pour loger un salarié dans un immeuble de bureau en Ile- de-France s'établit à selon une enquête IPD (moyenne pour 2006 à partir d'un échantillon de 372 immeubles représentant 4 millions de Cette étude met aussi l'accent sur le fait que le coût global d'un immeuble progresse de constamment, d'une année sur l'autre. [...]