Quelles sont les clefs d'une opération de promotion immobilière ?

Thèmes abordés

Clefs, opération, promotion immobilière, promoteur, recherche du terrain

Résumé du document

La vente en état futur d'achèvement est un contrat qui permet au client de devenir propriétaire d'un bien au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ce type de contrat est signé entre le promoteur et le client alors que la construction peut ne pas avoir encore été commencée. C'est un contrat de réservation qui engage le client auprès de la société de promotion. Le client achète sur plan, ce qui est le principe de la vente en état futur d'achèvement.

Le promoteur est un agent économique qui réalise plusieurs opérations de ce type au cours de l'année. Il réalise des immeubles qu'il met ensuite à la disposition des futurs clients. Il est primordial pour le promoteur de bien étudier le marché avant de se lancer dans une opération.
Pour cela il va devoir bien se renseigner sur la demande et adapter son offre à celle-ci.

Le rôle du promoteur est de trouver le terrain et une fois celui-ci trouvé de faire une étude de faisabilité et de mettre en place avec l'aide d'un architecte la conception du programme c'est-à-dire le nombre de logements, la surface de chaque type d'appartements, la hauteur de la construction…

Le promoteur doit avoir une bonne équipe commerciale afin de pouvoir bien renseigner les clients sur le programme. Car pour un grand nombre de ménages l'achat d'un appartement ou d'une maison arrive une ou deux fois dans une vie et représente souvent les économies de toute une vie. La particularité pour des clients qui veulent acheter en VEFA c'est qu'ils achètent sur plan et ont simplement un descriptif auquel ils peuvent se référer pour connaître les différents équipements du programme et des appartements. Parfois ils auront la chance de pouvoir se rendre compte comment sera leur futur appartement si le promoteur a réalisé un logement témoin. Ils peuvent visualiser l'architecture du bâtiment à l'aide d'une maquette et sur des images de synthèses.

Extraits

[...] On attribue des coefficients en fonction des qualités ou des défauts de chaque appartement. Ils varient généralement entre 80 et 120 et sont attribués en fonction : - du type de l'appartement, - de l'étage, - de son exposition, - des vues, - de la particularité du bien. Si on prend l'exemple d'un appartement avec une grande terrasse au dernier étage orienté plein sud il est clair qu'il aura un coefficient supérieur à un appartement situé au premier étage sans terrasse orienté au nord. [...]

[...] Le dispositif de Robien C'est un mécanisme classique de défiscalisation car les charges entrainées par cet investissement locatif sont directement imputées sur le revenu global de l'investisseur et viennent donc en déduction de l'assiette imposable. Le régime de Robien a bénéficié de deux versions différentes la plus récente étant actuellement moins intéressante que l'ancienne. Les bénéficiaires de ce régime sont les personnes physiques dont les revenus tirés de la location sont imposables en France au titre des revenus fonciers. Le logement peut être la propriété : - Des deux époux ou d'un seul d'entre eux, - De leurs enfants à charge, - D'une société immobilière non soumise à l'impôt sur la fortune. [...]

[...] L'architecte devra prendre en compte les nouvelles normes concernant l'accessibilité des logements pour les personnes handicapées. Demande et autorisation administrative Tout d'abord le promoteur devra procéder à l'élaboration d'un dossier pour l'administration. Pour être recevable le dossier doit comporter l'identité de l'auteur du projet qui doit être un architecte inscrit à l'ordre des architectes ou agréé en architecture, la situation du programme ainsi que la superficie et la nature des travaux, la destination des constructions, la densité de surface à construire. [...]

[...] Une fois les indispensables vérifications telles que la libération des lieux, l'examen des servitudes foncières faites, peuvent commencer les premiers travaux de terrassement parallèlement à l'installation du chantier. Le promoteur n'est pas à l'abri de mauvaises surprises comme par exemple la présence de rochers ou de fondations imprévues dans le sous-sol. Il est indispensable d'organiser l'hygiène et la sécurité du chantier conformément à la loi. Le promoteur devra vérifier la police d'assurances adéquate à chacun des intervenants ainsi que l'assurance tous risques chantier et l'assurance liée à la responsabilité civile. [...]

[...] La communication à mettre en place lors du lancement de la vente d'un programme Le lancement de l'opération est le moment clé du programme. C'est le point de départ de l'opération pour entrer en contact avec la clientèle potentielle et l'inciter à se manifester. Pour cela des moyens publicitaires incitatifs sont mis en place comme une réduction sur certains produits. C'est un moment important pour l'entreprise qui réalise le projet car c'est au moment de la commercialisation qu'elle va savoir si le projet est une réussite ou un échec. La réussite se jugera en fonction du nombre de réservations. [...]