Accession à la propriété et marché du logement

Résumé du document

« L'immobilier ne perd jamais de valeur, l'immobilier est réputé inaltérable, l'immobilier est un placement refuge, fluide, on peut vendre ou acheter à tout moment…»
Voici en quelques mots l'idée que se font les ménages de l'immobilier. Ont-ils raison de se fier aux apparences ?
Après dix ans de hausse ininterrompue, le marché de l'immobilier marque une pause. Certains ménages préfèrent attendre, d'autres pensent qu'il est encore temps d'investir : quoi qu'il en soit, la balle est dans le camp des acheteurs.
En plus des politiques gouvernementales visant à donner l'opportunité d'accéder au logement à tous, les ménages ont une multitude de facteurs jouant en leur faveur (baisse des taux d'intérêt, inflation,…). Ils n'ont plus qu'à se poser la question de l'accès au crédit, une question centrale pour leur plan de financement, répondue par les établissements de crédit. Ces derniers sont cependant affectés par l'attentisme qui caractérise la majorité de la demande.
A l'euphorie de ces dernières années, où les banques prêtaient à tour de bras, ont succédé la prudence, la circonspection, ou même l'anxiété.
C'est en partie à cause de l'insolvabilité des ménages que le marché de l'immobilier est paralysé : la flambée des prix a conduit les accédants à s'endetter sur des durées de plus en plus longues, car « l'envie de logement » n'a jamais cessé d'exister.
Par conséquent, nous arrivons à un blocage : les accédants veulent acheter, les banques les en empêchent en resserrant les conditions d'octroi de crédit, mais les vendeurs veulent écouler leurs stocks. Le marché est essoufflé.

C'est pour cela que nous nous poserons la question suivante : « Dans quelle mesure le sentiment général de prudence sur le marché de l'immobilier affecte-t-il ses acteurs alors que le secteur a atteint le haut de son cycle ? Quels sont les facteurs qui influencent ce phénomène ? »
Pour y répondre, nous analyserons dans un premier temps le comportement des accédants au logement, l'effort qu'ils doivent déployer pour boucler leur investissement, tout en précisant qu'ils ont un arsenal de dispositifs à leur service.
Nous étudierons ensuite les points de vue des autres acteurs, tels que l'Etat et les banques, et les conséquences que l'ensemble du marché subit lors des variations conjoncturelles.

Extraits

[...] Quels sont les facteurs qui influencent ce phénomène ? Pour y répondre, nous analyserons dans un premier temps le comportement des accédants au logement, l'effort qu'ils doivent déployer pour boucler leur investissement, tout en précisant qu'ils ont un arsenal de dispositifs à leur service. Nous étudierons ensuite les points de vue des autres acteurs, tels que l'Etat et les banques, et les conséquences que l'ensemble du marché subit lors des variations conjoncturelles. Le comportement des ménages par rapport à l'acquisition d'un logement Les motivations, les enjeux La propriété, c'est un rêve. [...]

[...] La croissance des prix a donc eu un impact important sur la solvabilité des ménages primo- accédants. Différents mécanismes ont permis d'amortir son impact, mais ni l'allongement de la durée d'endettement, ni la baisse des taux d'intérêt et ni le lancement du nouveau prêt à taux zéro en 2005 n'ont suffi à compenser cette hausse des prix. Par ailleurs, la tendance aujourd'hui est à la baisse du taux d'apport personnel, mais celui-ci varie selon le statut de l'acquéreur (la moyenne est de pour les primo-accédants pour ceux qui avaient été propriétaires avant, et 62% pour ceux qui étaient propriétaires de leur précédent logement). [...]

[...] Ces prêts peuvent être cumulés, et ajoutés à la plus grosse partie du plan de financement du logement : le prêt bancaire. Les banques sont des intermédiaires incontournables lors de l'accession au logement. Celles-ci ont le quasiment le dernier mot et vu la conjoncture actuelle de ce marché, la prudence prédomine. Un petit rappel sur cette conjoncture qui entraine une sorte de blocage : depuis 2000, les revenus des ménages n'ont progressé que de soit cinq fois moins que les prix de l'immobilier (pour un logement à 200.000 il faut mobiliser 5 ans de revenus, ou épargner pendant 30 ans). [...]

[...] Ce phénomène a été favorisé par la baisse des taux d'intérêt (et par la hausse des prix des logements) : ce système est d'autant plus efficace que les taux sont bas. Effectivement, lorsqu'un emprunt passe de 15 à 20 ans, on peut emprunter 11% de plus pour une même mensualité si le taux est de Cela atténue considérablement le problème de solvabilité des ménages. Cependant, il ne faut pas oublier que ces emprunts comportent des risques pour les emprunteurs. Ils ne peuvent pas prévoir ni le marché du travail, ni celui de l'immobilier, ni celui des taux. [...]

[...] Impact de la hausse des taux sur les mensualités d'un ménage (montant du prêt : 150.000 : (Source : courtier en immobilier meilleurtaux.com Ce tableau traduit bien le problème que rencontrent aujourd'hui beaucoup de ménages, qui se retrouvent à la Commission de Surendettement. S'ils ont souscrit un prêt avec un taux révisable, leurs mensualités risquent d'augmenter, jusqu'à ce que les nouveaux propriétaires se retrouvent dans l'incapacité de rembourser. La jurisprudence actuelle stipule que les banques doivent mettre en garde le candidat à l'accession sur la faisabilité de son projet. Les accédants qui choisissent de souscrire un prêt à taux variable prennent des risques, mais ils sont attirés par les taux plus bas que les taux fixes, même si ceux-ci sont plus sûrs. [...]