Techniques d'évaluation des actifs immobiliers

Résumé du document

L'évaluation des actifs immobiliers est presque aussi ancienne que la propriété privée. Cependant, Les conditions d'exercice et les méthodes utilisées ont connu une évolution significative pour répondre aux mutations profondes qu'a connues le secteur immobilier. Aussi, l'expert immobilier, qui était à la base un technicien de bâtiment, est devenu un économiste, un juriste et un fiscaliste appréciant l'incidence sur la valeur des règles d'urbanisme, de la législation des loyers, de la fiscalité et bien sûr de l'environnement économique en général. Dans ce contexte de transformations profondes, l'immobilier est considéré un placement financier comme d'autres à vendre ou à acheter selon les circonstances.

Si l'évaluation immobilière s'avère d'un grand apport lors de la gestion patrimoniale, des déclarations fiscales ou lors des opérations de rapprochement entre les entreprises, la présentation de quelques méthodes d'évaluation des actifs immobiliers et l'essai d'application de celles-ci pour l'estimation des valeurs de différents biens semblent d'une grande utilité.
Aussi, le présent rapport se propose-t-il d'exposer, des réflexions sur la valeur des biens, les méthodes d'évaluation des actifs immobiliers les plus utilisées lors de l'expertise, avant d'utiliser ces méthodes dans l'estimation en matière commerciale.

Extraits

[...] Ce prix résulte du fait que l'une des parties a été motivée par une convenance propre à elle et exogène par rapport au marché immobilier. Valeur de vente forcée : La valeur de réalisation d'un bien ou d'un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne. Valeur à neuf : Le coût de reconstruction de bâtiments et d'équipements de nature immobilière, honoraires et frais techniques inclus. [...]

[...] Surface utile nette Il s'agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées . Obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. 1°Partie : PRINCIPES ET METHODES D'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS. I. L'ESTIMATION PAR COMPARAISON : Il s'agit de déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en terme de consistance, d'état, de situation, dits références ou points de comparaisons. [...]

[...] Les unités de mesure couramment utilisées : 2. détermination de la valeur unitaire Cette action se heurte aux difficultés ci-après : un nombre limité de points de comparaison disponibles; une méconnaissance ou au moins une difficulté dans la connaissance des transactions, la publicité foncière étant loin d'être assurée; Les comportements individuels perturbateurs du fonctionnement des marchés : facteurs de convenance, dissimulation des prix, voire parfois la surévaluation pour l'obtention d'un financement. Pour dépasser ses difficultés l'expert a recours à une analyse comparative L'analyse comparative: L'application de cette méthode impose de : Disposer d'un certain nombre de points de comparaison résultant de transactions effectives et sincères: (les offres non conclues, les mutations à titre non onéreux et amiable et dissimulation d'une partie des prix à écarter) Procéder à la comparaison du bien à estimer à chacun des points de comparaison en passant en revue tous les facteurs de valeur; Exemple : il s'agit de comparer l'immeuble à estimer à chacun des points de comparaison retenus en passant en revue tous les facteurs de valeur, pour essayer de savoir s'il doit en définitive valoir plus cher ou moins cher. [...]

[...] On peut introduire le risque au niveau de l'estimation soit sous forme d'une minoration du taux d'actualisation (dénominateur) soit sous forme d'une minoration de chacun des flux de revenu (numérateur). Mais pour des considérations statistiques, il convient de choisir une solution normande où le risque est pris en charge à la fois au numérateur et au dénumérateur. En effet, un certain nombre de risques (illiquidité, environnement, changement législatif) ne sont pas prévisibles. En contrepartie, on peut les supposer constants dans le temps, ce qui facilite leur estimation. Il est alors logique qu'ils soient pris en charge par une majoration du taux d'actualisation. [...]

[...] LES LOCAUX D'ACTIVITE ET LES IMMEUBLES INDUSTRIELS BIBLIOGRAPHIE INTRODUCTION : L'évaluation des actifs immobiliers est presque aussi ancienne que la propriété privée. Cependant, Les conditions d'exercice et les méthodes utilisées ont connu une évolution significative pour répondre aux mutations profondes qu'a connues le secteur immobilier. Aussi, l'expert immobilier, qui était à la base un technicien de bâtiment, est devenu un économiste, un juriste et un fiscaliste appréciant l'incidence sur la valeur des règles d'urbanisme, de la législation des loyers, de la fiscalité et bien sûr de l'environnement économique en général. [...]