La révision du loyer commercial

Résumé du document

Au moment de la conclusion du bail, les parties fixent le montant du loyer en toute liberté. Elles peuvent aussi convenir du versement d'un pas de porte qui est une somme globale que le locataire paye au bailleur en entrant dans les lieux.
La révision est la fixation du loyer d'un bail en cours ; elle est d'ordre public et elle peut jouer à la hausse comme à la baisse.
Les art L 145-37 et s. C.com réglementent deux sortes de révision : la révision triennale des loyers ordinaires, et la révision spéciale des loyers indexés.

La demande en révision ne peut être formée que tous les 3 ans ; pour la 1re révision, le délai court à compter de l'entrée en jouissance du locataire ou du point de départ du bail renouvelé ; pour les révisions ultérieures, le délai de 3 ans court du jour où le loyer précédemment révisé s'est appliqué, quelle que soit la date de sa fixation.

Extraits

[...] La révision ne supprime pas la clause d'échelle mobile, car le juge n'a le pouvoir que de l'adapter : la clause d'indexation continuera à jouer après la révision. Forme Le bailleur ou preneur peut former la demande en révision. Le montant du nouveau loyer devra être indiqué, et ce, sous peine de nullité. III Révision des loyers variables (baux avec clause-recette Les clauses recettes par lesquelles le loyer est calculé chaque année à partir d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire ne sont pas des clauses d'indexation. [...]

[...] La révision du loyer commercial Au moment de la conclusion du bail, les parties fixent le montant du loyer en toute liberté. Elles peuvent aussi convenir du versement d'un pas de porte qui est une somme globale que le locataire paye au bailleur en entrant dans les lieux. La révision est la fixation du loyer d'un bail en cours ; elle est d'ordre public et elle peut jouer à la hausse comme à la baisse. Les art L 145-37 et s. [...]

[...] À titre indicatif, le plafonnement est exclu en cas de déspécialisation. Le bailleur peut ainsi, parfois, appliquer une augmentation supérieure à celle qui résulte du jeu de l'indice lorsque le locataire bénéficie d'une mesure de déspécialisation partielle ou totale. Afin d'éviter les trop fortes variations de l'indice du coût de la construction, un nouvel indice a été créé : il s'agit de l'indice des loyers commerciaux (ILC). Cependant, tous les baux commerciaux ne sont pas concernés puisque le décret du 4 novembre 2008 a exclu les activités exercées dans les locaux à usage exclusif de bureaux, ainsi que les activités industrielles de manufactures et de transport. [...]

[...] Le preneur sera donc tenu de payer le loyer au nouveau taux à compter de la date de la demande chiffrée du propriétaire, à moins que les parties ne se soient mises d'accord avant ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente. Précision du montant du loyer demandé ou offert La demande de révision doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert. Le montant, lorsqu'il est fixé de manière précise dans la demande, peut être modifié tant qu'il n'a pas été accepté par l'autre partie. [...]

[...] Les facteurs locaux de commercialité sont, en général des éléments extérieurs aux lieux loués. Même si les facteurs locaux de commercialité ont joué à la hausse, le loyer peut être fixé en baisse puisqu'il doit correspondre à la valeur locative. Lorsque la valeur locative est inférieure non seulement au loyer fixé en fonction des indices, mais aussi au loyer en cours, le demandeur doit démontrer l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de de la valeur locative. [...]