Le particularisme de la vente d'un immeuble soumis à la copropriété des immeubles bâtis

Résumé du document

La vente d'un lot de copropriété est une opération particulièrement complexe, non seulement parce qu'au-delà des relations entre vendeur et acquéreur, elle implique des rapports avec le syndicat des copropriétaires et porte à la fois sur des parties privatives et des parties communes, mais aussi parce qu'elle est encadrée par une masse de réglementations diverses, inhérentes à la vente des immeubles bâtis et au droit de la copropriété, dont l'essentiel est d'ordre public. La vente de lots de copropriété suppose, d'abord, des vérifications particulières concernant les lots vendus et relatives aux divers diagnostics obligatoires, à la conformité des lots aux exigences du règlement de copropriété et du droit de la copropriété.
La garantie de contenance des lots vendus constitue l'un des principaux particularismes de la vente de lots de copropriété et génère un contentieux de plus en plus en fourni.

Doit également être examiné l'immeuble en copropriété lui-même, c'est-à-dire au regard :
- de l'état des parties communes (amiante, plomb, existence du DIUO, du carnet d'entretien)
- de l'immeuble en général (absence d'état de péril, d'insalubrité ou d'abandon)
- plus généralement encore, du diagnostic technique de l'immeuble.

Extraits

[...] Par des clauses appropriées, l'acte de vente peut prévenir ce type de difficultés. (En pratique: nécessité pour le vendeur de transmettre tous documents nécessaires et informations préalables concernant la tenue d'une telle assemblée) Les formalités postérieures Les ventes de lots de copropriété comportent deux formalités particulières régies pour l'une par l'art.20 de la loi du 10 juillet 1965 et, pour l'autre, par l'art.6 du décret du 17 mars 1967. Lorsque le vendeur n'a pas présenté un certificat ayant moins d'un mois de date (certificat de l'article 20 du D67), attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, un avis de la mutation doit être adressé sans délai par le notaire au syndic. [...]

[...] la référence des contrats d'assurance dommage ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires; références des contrats d'entretien de maintenance des équipements communs . Le diagnostic technique pour les immeubles construits depuis plus de quinze ans: selon l'article L. 111-6-2 du Code la construction et de l'habitation, toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans doit être précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, de celui des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. [...]

[...] La garantie de contenance des lots vendus constitue l'un des principaux particularismes de la vente de lots de copropriété et génère un contentieux de plus en plus en fourni. Doit également être examiné l'immeuble en copropriété lui-même, c'est- à-dire au regard: - de l'état des parties communes (amiante, plomb, existence du DIUO, du carnet d'entretien) - de l'immeuble en général (absence d'état de péril, d'insalubrité ou d'abandon) plus généralement encore, du diagnostic technique de l'immeuble. La vente de lots implique principalement: des vérifications toutes particulières préalablement à la signature de l'acte de vente: Préparation de l'acte II) un soin spécifique à apporter à la rédaction de l'acte et à l'accomplissement des formalités postérieures: Rédaction et formalités postérieures. [...]

[...] Les créances = l'état daté précise principalement le montant des avances versées par le vendeur. Elles lui sont remboursables et récupérables sur l'acquéreur. - les sommes devant être supportées par l'acquéreur dans le futur: ce sont toutes les provisions non encore exigibles (du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel) et la reconstitution des avances. - en enfin des informations diverses intéressant l'acquéreur: à ce titre, le syndic va donner tout d'abord un aperçu des charges afférentes au lot vendu en indiquant la somme correspondante pour les deux exercices précédents à la quote-part afférente au lot considéré ainsi que l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. [...]

[...] Seront à la charge de l'acquéreur: *Les sommes dues au titre de la reconstitution des avances. Seront à la charge de celui qui sera copropriétaire à la date de leur exigibilité: *les provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et hors budget prévis., le moins ou trop-perçu existant lors de l'approbation des comptes.] Mais on peut conventionnellement déroger à ce principe par des clauses mettant à la charge de l'acquéreur des dépenses non encore exigibles et des travaux non encore votés et susceptibles de l'être après l'avant-contrat de vente ou encore à la charge du vendeur des travaux votés mais non encore exigibles. [...]