Étendue de la propriété immobilière

Résumé du document

La délimitation matérielle d'un bien est une question propre à la propriété foncière : en effet, la délimitation matérielle de l'objet mobilier corporel ne suscite généralement pas d'hésitation, du moins en droit (même lorsqu'il s'agit de meubles incorporels, la perplexité ne se manifeste éventuellement qu'au moment de la délimitation des prérogatives reconnues par le système juridique). Lorsqu'il s'agit de propriété immobilière, des questions plus particulières se posent. Elles tiennent tout d'abord à la détermination sur le sol, de la surface sur laquelle le droit de propriété s'exerce. La délimitation des parcelles ou des lots est souvent opération délicate, liée à l'existence du cadastre et servant de support aux mécanismes de la publicité foncière. Plus spécifiques encore sont les problèmes résultant du fait qu'au-dessus et au-dessous de la surface attribuée, l'air et la terre (voire le feu qui couve en elle) recèlent des richesses et constituent potentiellement ou effectivement des biens propres à susciter les prétentions les plus diverses, y compris celles de la collectivité, volontiers soucieuse, du moins à notre époque, de cantonner les prérogatives de propriété individuelle sur la surface du sol. Si l'on ajoute à cela les problèmes propres à l'eau qui jaillit de la terre, la fertilise, la sillonne ou l'inonde, on voit que la propriété immobilière est au carrefour des éléments.
Dans quelle mesure la propriété immobilière étend-elle son empire sur ces éléments ? La réponse varie selon qu'il s'agit de l'air, de la terre et de l'eau, ou pour employer une terminologie juridiquement plus exacte, du dessus, du dessous, ou des eaux.

Extraits

[...] Des conflits s'élèvent parfois entre le propriétaire de l'étang et les propriétaires riverains sur la délimitation exacte de leur fonds : l'article 558 établit une présomption simple le propriétaire d'un étang est légalement présumé propriétaire de tout le terrain que l'eau couvre quand elle est à la hauteur de la décharge de l'étang ; il n'acquiert aucun droit sur les terres riveraines que l'eau vient à recouvrir dans des crues extraordinaires. - Les cours d'eau : - les cours d'eaux domaniales : ce sont ceux qui font partie du domaine public fluvial - les cours d'eaux non domaniales : ce sont, en principe, les cours d'eau qui n'appartiennent pas au domaine public fluvial. Ils sont susceptibles de droits au profit des particuliers riverains. [...]

[...] Le propriétaire du fonds a le droit d'user et de disposer des eaux tombées sur son fonds (art al. 1er C.civ.). Il n'est donc pas obligé de les laisser couler suivant la pente naturelle du sol. Il peut les capter et les retenir. Cependant, le propriétaire supérieur ne doit pas aggraver, par l'usage qu'il fait des eaux ou par la direction qu'il leur donne, la servitude naturelle d'écoulement établie par l'article 640 à la charge du propriétaire du fonds inférieur. [...]

[...] On doit logiquement admettre que le droit de propriété sur le sous-sol n'existe que dans la mesure où celui-ci se prête effectivement à une utilisation pratique pour réaliser des fouilles ou faire des constructions souterraines. Que signifie cette propriété du dessous ? Négativement, c'est le droit de s'opposer, dans le volume ainsi défini, à toutes les atteintes des tiers, même à celles qui ne lui causeraient pas de dommage, actuel ou à venir (ainsi, si des racines, ronces ou brindilles avancent sur son fonds, il n'a pas seulement le doit d'exiger de son voisin qu'il les coupe, i peut les couper lui-même). [...]

[...] Cependant, les produits éventuels reviennent au nu-propriétaire. - la possession : en cas de possession exercée sur une chose, le possesseur s'il est de bonne foi, c'est-à-dire se croyait légitiment le propriétaire, la loi li permet de conserver les fruits perçus, non les produits. Mais si, au contraire, il est de mauvaise foi et savait que l'immeuble ne lui appartenait pas, il doit, en cas d'action en revendication, restituer au propriétaire, outre l'immeuble, les produits et fruits perçus. L'accession par incorporation L'article 551 C.civ dispose, de manière générale, que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies L'incorporation à un immeuble est tantôt artificielle, tantôt naturelle suivant qu'elle se produit par le fait de l'homme ou sans le fait de l'homme. [...]

[...] Nous nous contenterons donc ici de citer et définir les différentes servitudes de voisinage ainsi que les responsabilités nées des rapports de voisinage. Les servitudes de voisinage (légales et naturelles) La plupart des restrictions établies au profit des propriétaires voisins, dans l'intérêt même des propriétés privées, figurent au Code civil, au titre des servitudes, sous la dénomination de servitudes naturelles et légales. Ces servitudes s'opposent ainsi à une troisième catégorie, les servitudes du fait de l'homme, qui ne dérivent ni de l situation naturelle des lieux, ni de dispositions légales, mais des conventions entre les propriétaires (art C.civ.). [...]