La ZAC: de la création à l’achèvement, relations avec le POS

Thèmes abordés

ZAC, outils, POS, urbanisme, mise en oeuvre, lotissement

Résumé du document

· Créé par la Loi d'Orientation Foncière de 1967, mis en place à partir de 1970.
· Initialement créé pour remédier aux défauts des anciennes ZUP – trop contraignantes pour aménageurs
et constructeurs privés.
· Définition : zone dans laquelle, un acteur public (qui y a vocation) décide d'aménager ou de faire
aménager et équiper les terrains, pour les céder à des constructeurs. (réf : article L. 311-1 du code de
l'urbanisme)

Extraits

[...] L'achèvement de la ZAC supprime toutes les dispositions juridiques particulières de la zone : - PAZ incorporé au POS. Règles réformées que lors de la révision ou de la modification du POS. - le régime de participation spécifique de la ZAC disparaît et le régime général est rétabli. - les divisions de terrain sont à nouveau soumises au régime du lotissement. La vente des terrains, plus précisément des charges foncières, est le seul revenu de l'opération. D'une façon générale, tous les investissements qui ne sont pas couverts par la cession des terrains, sont financés par des participations du secteur public (la collectivité) et parfois d'autres financeurs. [...]

[...] Cela ne peut se faire sans un investissement public conséquent. On peut aussi émettre des réserves, quant aux impacts sociaux de ces opérations, et ce pour les raisons suivantes : rapport aux coûts et aux investissements, ainsi que contexte d'une revalorisation de zone. Fiche-résumé de la ZAC, pour plus de simplicité et une meilleure compréhension Mise en OEuvre d'une ZAC Dans le cas d'une régénération urbaine, une procédure de concertation publique est engagée par l'initiateur de la ZAC. Recueil des avis (habitants, associations locales, etc.), dans une certaine mesure relative Etapes bien distinctes · Création Constitution d'un - dossier de création - par l'initiateur de la ZAC, qui devra être approuvé par un organe délibérant (commissaire de la république ou collectivité). [...]

[...] La ZAC permet, elle, de réaliser un plan d'ensemble des équipements. Il est parfois possible de jumeler les deux procédures. L'avantage qui en résulte est que l'on peut demander une participation à la réalisation des équipements, à tous les propriétaires de terrain (même ceux n'ayant pas cédé leur terrain à l'aménageur). Cependant, cette mesure ne s'est jamais vérifiée, car impopulaire. [...]

[...] Pourquoi très souvent, pas de TLE appliquée dans les ZAC L'intérêt de la ZAC est de pouvoir remplacer le régime de la TLE, par une participation des constructeurs à la réalisation des équipements publics, sur l'ensemble de la zone. C'est un avantage certain au regard des contributions financières perçus. Le coût de ces équipements publics est donc supporté par les constructeurs. Pour ne retenir que les avantages, ce régime permet de dimensionner des équipements en vue des besoins futurs. Comparaison avec le PAE Le PAE contrairement à la ZAC est un programme de financement. [...]

[...] (une ZAC est toujours publique, le terme « privé » est un mauvais emploi) · Opération à but d'intérêt général. · Intérêt : - alternative au lotissement pour les collectivités. - permet de créer une zone d'activités multiples, usages mixtes (habitation, commerce, loisir, industrie, service ) - permet de réaliser des équipements collectifs publics/privés, adaptés à la zone (aspect important pour la suite). - permet de procéder à l'aménagement d'une zone sans attendre l'initiative du privé. - concertation public/privé, partenariat permettant de concilier les objectifs des différents acteurs de l'aménagement. [...]