Le privilège du vendeur et le privilège du prêteur de deniers

Résumé du document

Le privilège donne un droit de préférence du créancier qui en bénéficie sur les autres, ils les priment.
Le privilège du prêteur de deniers et le privilège du vendeur sont deux privilèges immobiliers spéciaux et légaux qui donc résultent de la loi (art 2374), et n'ont pas à être consentis par le débiteur. Le privilège est attaché à la nature de la créance de vente d'immeuble.

Extraits

[...] Le privilège du vendeur d'immeuble : La question du privilège du vendeur d'immeuble ne se pose que lorsque le paiement est à terme. Le vendeur d'immeuble a 3 garanties : - si la vente est au comptant, il bénéfice d'un droit de rétention qui lui permet de refuser de se dessaisir de l'immeuble tant que le prix n'est pas payé. - Il bénéficie de l'action résolutoire (art 1654) si l'acheteur ne paye pas le prix, que la vente soit au comptant ou à terme, permettant d'anéantir rétroactivement la vente. [...]

[...] Le vendeur bénéficie en parallèle de l'action résolutoire : Le notaire doit proposer au vendeur d'insérer une clause de résolution de plein droit dans une vente d'immeuble avec paiement à terme. Elle est mise en œuvre par la mise en demeure de payer par sommation d'huissier. Après cette sommation, le juge doit prononcer la résolution de la vente, et ne peut accorder de délai (art 1656). Absence de taxe de publicité foncière (qui ne s'applique qu'aux inscriptions d'hypothèques, CGI art 663). Le privilège du prêteur de deniers : Aujourd'hui, le vendeur ne fait plus crédit, il n'est plus prêteur. [...]

[...] Toutefois, en pratique les banques exigent un privilège de premier range, pour passer devant le vendeur, lorsque la banque ne prête qu'une partie du prix, tandis que le vendeur prête l'autre partie du prix ; dans ce cas, les banques exige souvent une cession d'antériorité du privilège du vendeur et une renonciation du vendeur à son action résolutoire. Précision : une décision a jugée que le privilège du prêteur subsiste même en cas de résolution de la vente (alors que l'acheteur n'a plus la propriété de l'immeuble), se fondant sur l'autonomie du privilège du prêteur et le caractère légal de la sûreté. Le vendeur reprend donc l'immeuble grevé du privilège du prêteur. [...]

[...] On est alors sur que les deniers empruntés on servis à payer le prix. Le prêteur acquiert une préférence sur tous les créanciers chirographaires, même antérieurs, de l'emprunteur, du fait que le crédit accordé par le prêteur est utile à tous les créanciers de l'emprunteur. Le privilège du prêteur doit être inscrit dans les 2 mois de la vente pour bénéficier de la rétroactivité (art 2379) = comme le privilège du vendeur. Le privilège garantit le principal du prêt et les intérêts conventionnels pour 3 ans. [...]

[...] Cette subrogation s'opère sans le concours de la volonté du créancier La subrogation n'ayant lieu qu'a hauteur du paiement, la banque peut prendre une hypothèque complémentaire à hauteur des intérêts stipulés et accessoires, sauf si il dispose déjà pour eux du privilège du préteur de deniers. Autre intérêt : En cas de paiement à terme de tout ou partie du prix de vente, si le préteur utilise son privilège cela implique de dresser un acte authentique après chaque versement, ou a après le dernier versement. Le coût et la lourdeur peuvent inciter a préférer une subrogation dans le privilège du vendeur. [...]