Immobilier : investir dans la pierre ou dans les SCPI

Résumé du document

L'investissement immobilier peut se présenter de deux différentes sortes. Tout d'abord on peut investir dans la « pierre », c'est-à-dire dans l'achat d'un bien immobilier dans le but de le louer par la suite. Ou encore on peut investir dans le « papier », c'est-à-dire dans une société civile de placement immobilier (SCPI) en achetant des parts de celle-ci en échange du versement de loyers réguliers.
Une première partie consistera alors à présenter ces deux investissements en détaillant les caractéristiques propres à chacun.
Puis nous verrons dans une seconde partie les risques et les rendements des deux systèmes, tout en mettant en évidence certains points importants comme la fiscalité.
Enfin, une troisième partie faisant office de conclusion servira à essayer de dégager si l'un ou l'autre de ces investissements est préférable, soulignant ainsi les avantages et inconvénients de ces derniers.

Extraits

[...] Le plafonnement des loyers et la nécessité de choisir des locataires dont les revenus ne dépassaient pas un certain montant constituaient un sérieux frein. Ces conditions viennent d'être assouplies afin de relancer l'investissement immobilier et détendre le marché locatif. C'est ainsi que vient de naître l'amortissement " De Robien " pour les logements neufs. Le dispositif d'incitation fiscal dans l'ancien n'a subi que quelques retouches. L'investissement immobilier peut faire baisser l'impôt si le contribuable opte pour le dispositif Besson-Robien. En diminuant les charges, la rentabilité est alors améliorée. De même, pour le dispositif Lienemann, bien qu'alors les revenus seront plus faibles. [...]

[...] Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d'appartements situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles. Ces locaux sont loués à des personnes physiques, à des sociétés internationales ou à des ambassades. - la SCPI fiscale : Le but de ces dernières est de permettre à leurs souscripteurs de défiscaliser en bénéficiant de certains avantages fiscaux comme s'ils agissaient en direct. Si elles sont très attractives fiscalement, ces SCPI sont en revanche très contraignantes pour les souscripteurs. [...]

[...] Cette évolution est toutefois cohérente. Sous l'effet de la prudence des acteurs ces quatre dernières années, les taux de rendement immobilier français se situaient à des niveaux encore élevés. La phase de réajustement et de convergence des taux français avec les taux européens est donc naturelle, d'autant que l'écart de rendement de l'immobilier avec les autres produits de taux est particulièrement élevé. Cette situation devrait assurer encore de belles années à l'immobilier. Pour ce qui est des SCPI, elles ont affiché pour la sixième année consécutive, en 2004, une performance de selon l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF). [...]

[...] Cet avantage est valable que s'il loue son logement non meublé pendant au moins 9 ans à titre de résidence principale. A l'issue de cette période, si les conditions requises sont toujours remplies, le bailleur pourra, pendant 6 années supplémentaires, bénéficier de l'amortissement de par an. En contrepartie, le loyer demandé par le bailleur ne devra pas dépasser un certain montant qui devrait être revalorisé de façon significative par le dispositif Robien (décret à paraître). Ainsi les loyers plafonds devraient désormais être en rapport avec ceux pratiqués sur le marché locatif. [...]

[...] L'an dernier, leur rendement a battu le taux de l'OAT (Obligation Amortissable du Trésor) à dix ans dont le rendement moyen sur 2004 se situe aux alentours de Risques : Comme on vient de le voir, investir son capital dans la pierre ou le papier permet d'obtenir des rendements d'environ 10% brut par an. L'investissement le moins risqué, qui consiste en l'achat d'OAT à dix ans, procure à leur propriétaire un rendement de 4,08% (moyenne sur l'année 2004). La marge entre ces deux types d'investissements (immobilier et OAT) est tout de même élevée alors que le risque des investissements immobiliers n'est pas si fort. En effet, le marché immobilier est un marché très transparent. [...]