Les différentes méthodes de l'évaluation immobilière

Thèmes abordés

Évaluation immobilière, estimation, biens, marché, valeur, agent immobilier

Résumé du document

Estimation des immeubles est un savoir-faire qui permet à l'aide de différentes méthodes d'approcher la valeur vénale d'un bien à un moment donné à 5% en plus ou en moins de son prix de vente future.

Différents biens à estimer notamment autour de deux variantes :
- Biens à vocation d'habitation
- Biens à vocation économique

1) Biens à vocation d'habitation :
- Surtout les maisons d'habitation (pavillon, maison à restaurer, neuve, récent, nécessitant quelques travaux...).
- Les appartements du studio au T6, loft... Différence entre les critères des lots : libre/occupé, neuf/à rénover, RDC/étage, ascenseur/sans ascenseur...
- Terrains à bâtir → maison individuelle notamment en lotissement, périphérie des zones urbaines, les terrains (foncier) qui recevront des lotissements...
- Biens atypiques : manoirs, châteaux, péniches, villas 18 chambres avec piscine à débordement.

2) Biens à vocation économique :
- Fermes avec bâtiments ou sans autour des producteurs de lait, vignes, céréaliers.
- Locaux industriels.
- Locaux commerciaux autour des boutiques de centre-ville et celles en centre. commercial.
- Les bureaux.

Extraits

[...] Caractéristiques particulières Propres à chaque type d'immeuble qui ont une incidence sur la valeur e dont l'expert dont en tenir compte en plus des caractéristiques générales. - Le terrain à bâtir recevant une maison d'habitation : après avoir regardé les caractéristiques générales il faut regarder sa configuration (forme, adaptabilité La nature du sous-sol : délicat si besoin de fondations spéciales, mise en place de fosses. En cas sol dur (granite) : la seule solution est de le miner et nécessite notamment des coûts de travaux supplémentaires ( à la charge du vendeur. [...]

[...] Cependant, une maison en parpaing a une meilleure résistance que la brique. Exemple seconds œuvre : escalier en marbre, cheminée d'époque, plancher en chêne, carrelage, salle de bain, triple vitrage, tapisserie en soie de Grenade. o Qualité et l'importance des équipements : portail électrique, cuisine équipée, terrasse, climatisation, chauffage au sol, double garage, alarme o L'indépendance par rapport aux propriétés voisines - L'appartement : caractéristique général qualités et défauts de l'immeuble qualités et défauts de l'appartement lui-même 2 : ascenseur en panne, interphone/visiophone, charges trop élevées 3 : distribution intérieure, surfaces, exposition. [...]

[...] Une fois ces éléments réalisés, on peut mettre en place un prix de vente. La nature du sous-sol est un élément surtout important lorsqu'il s'agit d'immeuble collectif. La nécessité de fondations exceptionnelles dues à la nature du sous-sol augmente le prix de revient de la construction et par conséquent la baisse du terrain. - La maison individuelle : caractéristique générale caractéristiques ayant influence sur le prix de vente : o Qualité de la construction en distinguant le gros œuvre (fondation, mur, charpente, toiture) et le second œuvre (carrelage, chauffage, cloison), c'est-à-dire la distinction entre le clos/couvert et ce qui est à l'intérieur. [...]

[...] EVALUATION IMMOBILIERE Estimation des immeubles est un savoir-faire qui permet à l'aide de différentes méthodes d'approcher la valeur vénale d'un bien à un moment donné à en plus ou en moins de son prix de vente future. Différents biens à estimer notamment autour de deux variantes : - Biens à vocation d'habitation - Biens à vocation économique Biens à vocation d'habitation : - surtout les maisons d'habitation (pavillon, maison à restaurer, neuve, récent, nécessitant quelques travaux - Les appartements du studio au T6, loft Différence entre les critères des lots : libre/occupé, neuf/à rénover, RDC/étage, ascenseur/sans ascenseur - Terrains à bâtir ( maison individuelle notamment en lotissement, périphérie des zones urbaines, les terrains (foncier) qui recevront des lotissements - Biens atypiques : manoirs, châteaux, péniches, villas 18 chambres avec piscine à débordement Biens à vocation économique : - Fermes avec bâtiments ou sans autour des producteurs de lait, vignes, céréaliers. [...]

[...] Un taux de capitalisation peut variée selon la situation du bien ! Le Revenu brut : C'est la somme des loyers annuel qui sont encaissé par le propriétaire Le revenu net : c'est le revenu brut moins certaines choses (taxes foncières, dépenses d'entretiens et de réparation, honoraires du syndic, les assurances) Il n'est pas facile de déterminer le revenu net. Prix de vente= (revenu brut x Taux de capitalisation) / 100 L'estimation par coefficient : C'est la méthode la moins fiable, elle consiste à réajuster la valeur d'un immeuble connu à une certaine époque antérieur à l'aide d'un coefficient traduisant la variation moyenne de la valeur des immeubles à cette époque. [...]