Les charges de copropriété

Résumé du document

En dehors de l'obligation de respecter le règlement de copropriété, qui est la charte commune, les copropriétaires ont pour principale obligation de contribuer au paiement des charges de l'immeuble.
Il aura fallu attendre près de quarante ans pour que la notion de charges soit définie. C'est finalement le décret du 27 mai 2004 qui s'est chargé de cette mission en insérant la définition au sein du décret du 17 mars 1967. Ce dernier dispose désormais dans son article 45-1 alinéa 1 que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ».

La notion de charges ne doit pas être confondue avec celles de provisions et avances, toutes deux également définies par ledit décret. L'article 45-1 dispose en effet dans son deuxième alinéa « qu'au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat, sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ; et sont nommées avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux ». Les charges se caractérisent par leur caractère définitif alors que les avances et provisions sont remboursables.

Extraits

[...] Plus précisément, le copropriétaire qui n'a pas contesté dans le délai prévu par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges dans les écritures du syndicat, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Le statut de la copropriété ne peut se borner à fixer, dans son principe, la quote-part de chacun dans l'ensemble des charges communes et le débiteur. Il faut encore assurer par des mesures appropriées le paiement effectif auquel est subordonné, bien entendu, le bon fonctionnement de tout syndicat. [...]

[...] Tel serait par exemple le cas d'une clause exonérant un lot des charges de gardiennage. Les charges de copropriété sont juridiquement engagées par le syndicat en conséquence des décisions de l'assemblée générale. C'est donc a priori lui qui en est le débiteur. Mais faute pour lui d'avoir un patrimoine qui en permettrait le paiement immédiat, ces charges sont réparties entre les copropriétaires. L'imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l'assemblée générale approuvant les comptes après clôture de l'exercice. [...]

[...] En conséquence, ainsi que cela résulte de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, toute modification doit intervenir à l'unanimité des copropriétaires. Ce principe qui relève de l'ordre public de l'article 43 de la loi de 1965 connaît cependant un certain nombre d'exceptions, dont toutes ne sont d'ailleurs pas envisagées par l'article 11, et qui peuvent être regroupées en deux catégories : les exceptions dépendant d'une décision d'assemblée générale et les exceptions relevant d'une décision de justice (article 12). [...]

[...] Sont ainsi notamment compris dedans les frais : d'ascenseur, de chauffage, de collectif d'eau chaude (et éventuellement eau froide), d'escalier, de piscine, de portier automatique, d'antennes de télévision, de ventilation, de vide-ordure. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose que ces charges soient réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot Cette utilité que la loi ne définit pas s'entend d'une utilité objective, c'est-à-dire que si un lot a la possibilité d'utiliser l'élément ou le service considéré, il doit alors participer aux charges correspondantes, et ce, même s'il ne l'utilise pas effectivement. [...]

[...] Cette loi a de plus fixé la base de répartition des charges communes, et ce, proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l'immeuble eu égard à leur étendue et situation. Toutefois, cette disposition n'était pas impérative et un autre système pouvait être adopté par le règlement de copropriété. Le système légal imposait que les bases de répartition ne soient modifiées qu'avec l'accord unanime des copropriétaires. En aucun cas l'assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, changer la répartition ou le mode de répartition des dépenses communes. Face à cette rigidité, la loi du 10 juillet 1965 a apporté notamment trois innovations essentielles. [...]