Etude de faisabilité d’un projet immobilier haut standing (Maroc)

Résumé du document

L'immobilier est un secteur vital de l'économie nationale au regard de l'importance des emplois créés, des quantités de matières premières utilisées, à la mise en relation de plusieurs intervenants et corps de métiers et au volume des investissements réalisés.

Aussi, l'activité du bâtiment constitue une source d'emploi et d'affaires pour plusieurs intervenants, notamment les architectes, géomètres, topographes, géophysiciens, bureaux d'études techniques, de contrôle, de coordination et de pilotage, paysagistes des espaces verts, décorateurs pour les designs intérieurs et planification des espaces, aménageurs et développeurs de concept, sociétés de gros œuvres, d'étanchéité, de voiries et réseaux divers (VRD), d'installations techniques, équipements et matériels (électricité, plomberie, téléphone, télédistribution, climatisation, chaufferie d'eau, détection alarme, protection incendie, ascenseurs et monte-charge…), de revêtement sols et murs, de faux plafonds, de menuiserie (bois, métallique, et aluminium), de peinture, de miroiterie…

Ce secteur bénéficie par ailleurs de l'attention des autorités publiques qui ont engagé une réforme structurelle depuis 2004 pour tenter d'éradiquer l'informel qui gangrène les possibilités de développements intrinsèques du secteur.

La réforme engagée s'apparente à une série de lancements de programmes dès 2007 tels que le programme villes sans bidonvilles ou celui de mise à niveau des quartiers non réglementaires.

La survenue de la crise financière de 2009 a poussé ces mêmes autorités à réfléchir à l'importance de la mise en place d'une gouvernance efficace, efficiente et transparente.
C'est dans ce contexte qu'une étude sur le secteur a été menée pour le compte du ministère de l'habitat et de l'urbanisme en partenariat avec un grand cabinet de conseil marocain.

Extraits

[...] Le projet de BAB AL BAHR est situé à l'estuaire du fleuve Bouregreg, entre les villes de Rabat et Salé, couvrant une plateforme de 70 hectares dont 30 sont destinés à la construction. BAB EL Bahr comprendra : - un quartier central : Q1 (Sujet du présent mémoire) - un quartier des joyaux : Q2 - un quartier de la culture : Q3 - une cité des arts et des métiers : Q4 - Une zone tertiaire : Q5 - un quartier de la muraille : Q6 - un front fluvial : 7ème élément - un front marina : 8ème élément Séquence 2 : SAHAT AL KABIRA La deuxième séquence, s'étend entre le pont Moulay Hassan et le pont ONCF, cette zone a été jusqu'à aujourd'hui la plus délaissée de la vallée. [...]

[...] En cas de cession avant la 4ème année qui suit celle de l'achèvement des travaux, la base imposable initiale est réajustée en fonction du prix de cession. Dans ce cas, la nouvelle base d'imposition ne doit pas être inférieure à la base initiale (cas de la location-accession) ; Pour les opérations de lotissement, par le coût des travaux d'aménagement et de viabilisation ; Pour les opérations réalisées par les entrepreneurs de pose, les installateurs et les réparateurs en tous genres, par le montant des sommes reçues ou facturées. [...]

[...] C'est une zone potentiellement exposée aux inondations de fréquence centennale. Depuis la construction du barrage, sa salinité a beaucoup augmenté, si bien que les conditions sont de moins en moins favorables à l'agriculture. Sur ses marges, cet espace est l'objet d'une occupation dispersée par des constructions médiocres : zone industrielle, dépôts et décharges, exploitation de carrières. La rive gauche est particulièrement dégradée dans la région proche de la rocade par des constructions industrielles, des dépôts, de l'habitat spontané et des déchets de toutes sortes. [...]

[...] Le business plan, plan d'affaires ou business model permet de communiquer une vision de l'avenir de l'entreprise de manière simple et synthétique. Il permet d'expliquer les objectifs et la stratégie de l'entreprise, de la différencier des concurrents et permet en finalité au chef d'entreprise de convaincre son interlocuteur. Ce rapport a pour objet d'expliciter, dans une première partie théorique que j'ai intitulée ‘Etude de l'environnement du projet' qui intégrera la notion de business plan ainsi qu'une brève étude du secteur. [...]

[...] Tout acte sous seing privé ou authentique portant sur : Le bail, cession de bail, sous-location d'immeubles, de droits immobiliers ou de fonds de commerce ; Le partage de biens meubles ou immeubles. Base de fixation des droits d'enregistrement : Les droits d'enregistrement sont calculés sur la base de la valeur de la propriété, de l'usufruit et de la jouissance des biens meubles et immeubles. Taux applicables : Le taux normal est de ; Taux réduit de : sont soumis à ce taux, l'acquisition, à titre onéreux, de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies et réservées à la réalisation d'opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif, sous réserve des conditions suivantes : L'acte doit contenir un engagement du bénéficiaire à réaliser les opérations de lotissement ou de construction dans un délai de 7 années à compter de la date d'acquisition ; L'acquéreur doit en garantie du paiement du complément des droits et le cas échéant des pénalités qui seraient exigibles au cas où l'engagement ci- dessus n'aurait pas été respecté : Soit produire une caution bancaire auprès du receveur de l'enregistrement ; ou sur un autre bien immeuble. [...]