Investir dans l'immobilier: pourquoi et comment?

Résumé du document

La problématique de l'allocation optimale des avoirs des investisseurs institutionnels entre les différentes classes d'actifs (actions, obligations, immobilier, etc.) revêt une grande importance. En effet, une meilleure performance, c'est-à-dire une rentabilité supérieure (pour un risque donné) ou un risque inférieur (pour une rentabilité donnée), permettrait à un fonds de pension, par exemple, de réduire le montant des cotisations versées par les membres et/ou d'améliorer les prestations du fonds aux cotisants lorsque ceux-ci prendront leur retraite. Il ressort d'une enquête récente que la problématique de la diversification d'un portefeuille entre les différentes classes d'actif constitue une des préoccupations majeures des institutionnels aux Etats-Unis (Worzala, Gilliland et Gordon, 2002). Selon les pays, la valeur des actifs détenus par les institutionnels est de plus très importante.
Parmi les différentes classes d'actifs, l'immobilier est reconnu comme la classe d'actifs la plus diversifiante, s'agissant d'actifs tangibles susceptibles de générer des flux de revenus croissants. La rentabilité à long terme d'un bien immobilier (le loyer) est dictée par certains paramètres locaux, souvent déconnectés des tendances macroéconomiques. En outre, la décision d'investir dans l'immobilier à l'échelle internationale paraît tout à fait légitime, les différences locales ou nationales en termes de demande, de lois d'urbanisme, de contrats de bail ou encore l'influence des marchés financiers se traduisant par une faible corrélation des rendements entre les différents marchés.

Extraits

[...] Il n'existe en effet que très peu d'indices immobiliers pouvant servir de support à une mesure de performance ou à une gestion active du risque sous forme de contrats dérivés. Cette lacune tient en grande partie au caractère non fongible de la matière première immobilière mais aussi à la structure d'un marché peu transparent et peu coutumier de la centralisation de l'information nécessaire pour constituer des indices. Les classes d'actifs alternatifs qui se sont développées récemment, comme le Private Equity ou les Hedge Funds, ont progressivement changé la vision que l'on pouvait avoir de ces difficultés car, comme l'immobilier, ces actifs ne sont pas échangés sur un marché centralisé mais résultent largement de transactions de gré à gré. [...]

[...] Investir dans l'immobilier: pourquoi et comment? Sommaire Introduction Pourquoi Investir dans l'Immobilier ? 1. L'émergence de la perception de l'immobilier comme une classe d'actif alternatif 2. L'immobilier : un actif spécifique 3. Un rendement stable, élevé et indépendant 4. Un profil particulier dans la famille des actifs alternatifs II- Comment Investir dans l'Immobilier ? [...]

[...] Références Martin HOESLI Rôle de l'immobilier dans la diversification d'un portefeuille une analyse de la stabilité des conclusions L'Expert-comptable suisse, p. 71-78. Martin HOESLI, Février 2005 Pourquoi les institutionnels investissent si peu en Immobilier? Pierre SCHOEFFLER, Décembre 2006, L'immobilier : une classe d'actif à part entière de style performance absolue AXA Investment Managers, Novembre 2006, Les opportunités du marché immobilier coté IXIS CIB, Février 2006, Investir dans l'immobilier : diversité des routes et concurrence des autres actifs Flash 2006-73. SCHRODER Investments Limited, Octobre 2006, Global Property Securities UBS Business Banking, Août 2005, Immobilier N°1. [...]

[...] Aux Etats-Unis et en Grande-Bretagne, la corrélation entre les immeubles en propriété directe et les obligations est quasiment nulle. Il semblerait que la même absence de corrélation existe également en Europe. Les avantages de la diversification dans l'immobilier sont encore plus importants lorsque la dimension internationale est prise en compte. L'évolution des prix note une faible corrélation d'une région à une autre. Or, les coefficients de corrélation entre les régions s'avèrent bien plus faibles pour l'immobilier que pour les marchés d'actions et d'obligations. [...]

[...] La corrélation entre immobilier et obligations est de et celle entre actions et immobilier de 23%. Les deux sont nettement inférieures à la corrélation entre les deux actifs traditionnels, actions et obligations, qui s'inscrit à 41%. L'origine de la corrélation négative entre immobilier et obligations est à chercher dans le décalage des cycles de prix entre ces deux actifs. Une hausse des taux d'intérêt est synonyme de croissance économique vigoureuse, qui va de pair avec une tension sur les loyers. [...]