La fiscalité de l'immobilier

Résumé du document

L'immobilier ancien représente 600 000 transactions par an. Le marché du neuf hors logements sociaux représente 250 000 à 300 000 transactions, soit 50% du volume des transactions dans l'immobilier ancien, dont environ 150 000 réalisées dans le cadre d'un programme de défiscalisation.
Il y a donc depuis plusieurs années des opportunités d'investissement très importantes sur lesquelles se sont positionnés vos clients pour des raisons patrimoniales ou fiscales.

L'objectif de ces formations est de vous permettre de maîtriser la fiscalité qui s'applique à l'acquisition, la détention et la vente d'un patrimoine immobilier locatif dans l'ancien ou acquis en VEFA ( Vente en l'état futur d'achèvement):
Investissement locatif droit commun
Loi Borloo – neuf et ancien
Loi de Robien – neuf et ancien

Les fonctions de l'immobilier
*Acquérir un logement principal pour la famille (57% des ménages sont propriétaires).
*Transmettre un patrimoine à ses descendants (utiliser sa capacité d'épargne ou un capital disponible).
*Constituer des compléments de revenu immédiats ou différés:
- Financer les études supérieures de ses enfants
- Préparer la baisse programmée des pensions de remplacement lors du départ en retraite

*Outil de défiscalisation:
- Régime de Droit Commun - déduction de certains travaux des revenus fonciers
- Les Lois de défiscalisation mises en place par les gouvernements qui se sont succédé depuis 25 ans afin d'inciter les particuliers à investir dans l'immobilier tout en diminuant la pression fiscale de leur foyer - amortissement Méhaignerie, Périssol, Besson, de Robien, Borloo

Extraits

[...] < number > L'IMPOT SUR LE REVENU Généralités Caractéristiques C'est un impôt unique sur le revenu des personnes physiques. C'est un impôt annuel qui frappe le revenu de chaque contribuable et l'évaluation des revenus est faite à partir des règles propres à chaque catégorie de revenus (salaires et pensions, capitaux mobiliers, revenus fonciers, revenus agricoles, BIC, BNC, etc.) Le revenu net est déterminé après déduction des charges énumérées par la loi et éventuellement des déficits constatés pour certaines catégories de revenus. C'est un impôt progressif, par tranches de revenus, qui tient compte du quotient familial. [...]

[...] Conformément à la jurisprudence, il peut être pratiqué sur la valeur de la résidence principale occupée par son propriétaire un abattement qui n'est pas remis en cause s'il n'excède pas 20% de la valeur vénale du bien libre de toute occupation. Des méthodes spécifiques d'évaluation sont prévues notamment pour les biens suivants: • meubles meublants: ils peuvent faire l'objet d'un inventaire notarié ou dressé par le redevable ou être évalués globalement sans indication de la nature ou de la valeur des objets; • valeurs mobilières: les valeurs mobilières françaises et étrangères de toute nature, admises à une cote officielle, sont évaluées selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent cette date; créances; stocks de vins et d'alcool d'une entreprise. [...]

[...] En cas d'usufruit à durée fixe celui-ci est évalué à 2/10èmes de la valeur en pleine propriété par périodes de 10 ans. Au regard des droits de donation, la valeur de l'usufruit transmis sera donc évaluée à 20% de la pleine propriété par périodes de 10 ans sans prise en compte de l'âge de l'usufruitier. Seuls ces 20% supporteront, éventuellement, dans les limites de l'abattement, les droits de donation. Pendant dix ans, les parents donateurs diminueront ainsi leur patrimoine imposable à l'ISF. [...]

[...] < number > L'IMPOT SUR LA FORTUNE Comment et quand déclarer Puisqu'il s'agit d'un impôt déclaratif, seules les personnes physiques dont la valeur nette du patrimoine en France et hors de France excède 770.000 € au 1er janvier doivent déposer la déclaration. L'impôt dû est payé simultanément. Les déclarations doivent être déposées à la recette des impôts au plus tard le 15 juin de chaque année, obligatoirement accompagnées du paiement. Ce délai expire le 15 juillet pour les contribuables non résidents domiciliés en Europe et le 31 août pour les autres non-résidents. < number > LE MARCHE DE L'INVESTISSEMENT LOCATIF Qui sont vos clients? [...]

[...] Sont imposables tous les biens qui composent le patrimoine : biens mobiliers et immobiliers, droits et valeurs. Les biens grevés d'un usufruit doivent, d'une manière générale, être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. < number > L'IMPOT SUR LA FORTUNE Les biens exonérés Sont concernées par l'exonération deux catégories de biens : • les biens professionnels (article 885 A-2 dernier alinéa du CGI) • les biens et droits bénéficiant d'exonérations spécifiques Les biens professionnels • les biens nécessaires à l'exercice (à titre principal et sous la forme individuelle) d'une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. [...]