Congé du locataire : le préavis réduit

Résumé du document

L'article 15 I. alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : "Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion."

L'article 15 n'impose pas que le congé indique le motif de réduction du préavis (Civ 3e , 8 décembre 1999 ; CA Paris, 20 juin 2000 ; Civ 3e , 13 décembre 2005). Toutefois, le locataire doit répondre à la demande d'explication du bailleur (CA Paris, 4 juin 1999). Ainsi, sa justification peut intervenir postérieurement au congé (CA Paris, 20 mars 2001) voire tardivement avec au besoin une procédure en justice (Civ 3e , 7 juillet 2004 ; Civ 3e 13 décembre 2005).
Les circonstances justifiant la réduction du délai de préavis doivent concerner personnellement le titulaire du bail (Civ 3e , 21 mars 1990 ; CA Paris, 24 octobre 2000) et non pas le concubin du locataire qui n'est pas titulaire du bail (CA Aix en Provence, 26 février 1998).

Extraits

[...] Congé du locataire : le préavis réduit Bail d'habitation loi du 06/07/1989 Congé du locataire L'article 15 I. alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : "Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. [...]

[...] Le locataire est donc en droit de changer de domicile même dans le cas où le nouvel emploi est situé à proximité du premier, par exemple dans la même ville (Civ 3e octobre 2003, CA Paris septembre 2004 ; CA Paris juin 2005). Le changement de poste au sein d'un même lieu de travail permet le préavis réduit, par exemple lorsque la réorganisation d'une entreprise en difficultés prévoit une nouvelle affectation ou lorsque le nouveau poste est assorti de l'attribution d'un logement gratuit (TI Lisieux 21 novembre 1994). Nécessité d'un lien de causalité entre le départ du locataire et la mutation ? La concomitance entre le congé et la mutation semble nécessaire. [...]

[...] La mutation doit-elle être imposée au locataire ? La jurisprudence était est divisée sur la question de savoir si la mutation devait s'imposer au locataire ou si elle pouvait être volontaire (ex : la mutation suppose une décision prise par l'employeur du locataire : CA Versailles décembre 1997. En sens contraire, la mutation peut être volontaire : CA Bordeaux juin 1997). Actuellement, elle semble s'orienter vers l'exigence du caractère imposé de la mutation. Un arrêt de la cour d'appel de Paris précise que pour bénéficier du préavis réduit, la mutation suppose une décision prise par un supérieur hiérarchique qui s'impose au locataire (CA Paris janvier 2006 ; déjà dans le même sens : CA Versailles décembre 2004). [...]

[...] Le locataire justifiant avoir perdu son emploi et avoir été élu au Parlement européen bénéficie du délai de préavis réduit. L'élection au Parlement européen, qui entraîne une rémunération, constitue un nouvel emploi (CA Lyon juin 2008). Le locataire âgé en mauvaise santé Le texte pose deux conditions cumulatives pour bénéficier du délai réduit : Le locataire doit être âgé de plus de 60 ans Son état de santé doit justifier un changement de domicile. C'est au locataire d'établir que son état de santé justifie un changement de domicile (Civ 3e janvier 2002). [...]

[...] Toutefois, le locataire doit répondre à la demande d'explication du bailleur (CA Paris juin 1999). Ainsi, sa justification peut intervenir postérieurement au congé (CA Paris mars 2001) voire tardivement avec au besoin une procédure en justice (Civ 3ème juillet 2004 ; Civ 3ème 13 décembre 2005). Le cas des colocataires Les circonstances justifiant la réduction du délai de préavis doivent concerner personnellement le titulaire du bail (Civ 3ème mars 1990 ; CA Paris octobre 2000) et non pas le concubin du locataire qui n'est pas titulaire du bail (CA Aix en Provence février 1998). [...]