Techniques de vente immobilière appliquées au notariat

Résumé du document

En matière immobilière, le choix est à faire entre « le compromis de vente » et la promesse unilatérale de vente (c'est traditionnellement le compromis qui est pratiqué). Bien que le terme d'avant-contrat donne une idée de provisoire, le technicien du notariat doit apporter le plus grand soin à sa rédaction.

D'abord parce qu'il engage d'ores et déjà les parties (sous réserve de l'accomplissement des conditions) et préfigure la vente à venir ; et ensuite parce que chacune des conditions qui y sont généralement incluses, présentent un double aspect : stipulée en faveur de l'une des parties, elle comporte des mesures de sauvegarde pour l'autre partie.

Le compromis de vente est un acte préparatoire à l'acte authentique, qui lie déjà les parties contractantes. Il se présente sous la forme d'une promesse synallagmatique de vendre et d'acheter, affectée des conditions que chacun des contractants met à son engagement (ou d'une vente sous conditions suspensives).

Rappelons en effet que l'article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix, et que l'article 1589 dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Il en résulte que le compromis de vente est une vente en principe parfaite, qui ne produira ses effets que si les conditions prévues se réalisent.

Extraits

[...] Rappelons en effet que l'article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix, et que l'article 1589 dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Il en résulte que le compromis de vente est une vente en principe parfaite, qui ne produira ses effets que si les conditions prévues se réalisent. On parle de ces conditions comme des conditions suspensives. [...]

[...] On ne peut terminer cet exposé consacré à l'analyse de l'avant-contrat, et plus précisément du compromis de vente, sans évoquer brièvement les diagnostics immobiliers, désormais au centre de toutes transactions immobilières, et ce, souvent dès l'avant-contrat. Le Dossier de Diagnostic Technique : L'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'en cas de vente d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente (à défaut, à l'acte authentique de vente). [...]

[...] - Condition suspensive de la purge des divers droits de préemption pouvant exister sur le bien, d'ordre public (exercé par les collectivités locales, ou droit de préemption urbain ou de nature privée (locataire en place). - Condition suspensive liée à la vérification de l'existence de servitudes de nature privée ou publique, susceptibles de diminuer considérablement la valeur du bien, ou d'en rendre l'utilisation plus difficile, voire impossible. En des termes plus pratiques, la vente se réalisera si le bien n'est pas saisi ou par trop hypothéqué, s'il n'est pas préempté par une personne publique ou privée, selon les cas, en lieu et place de l'acquéreur signataire du compromis, et si aucune servitude contraignante pour un nouveau propriétaire n'est découverte. [...]

[...] Pour une bonne et saine négociation, pour une signature de compromis sans encombre, le technicien du notariat- rédacteur devra veiller à une connaissance précise du bien vendu par les deux parties, en conseillant l'établissement des certificats requis dès l'avant-contrat. [...]

[...] Servitude : charge imposée à un immeuble, au profit d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire différent ; les servitudes administratives sont les obligations grevant les propriétés privées au profit du domaine public ou dans un but d'intérêt général. Notons que ces vérifications sont effectuées par le technicien du notariat, sous contrôle du notaire, dès après la signature du compromis : - Levée d'un état hypothécaire (disponibilité) - Envoi d'une déclaration d'intention d'aliéner aux collectivités locales, dites DIA (préemption) - Demande d'une note de renseignement d'urbanisme (servitudes publiques) 1. [...]