Le risque de krach immobilier

Résumé du document

Le début des années 2000 a été marqué par une hausse spectaculaire des prix de l'immobilier mondial. Cette hausse a été perçue de façons différentes par les agents touchés par la variation des prix de l'immobilier. Certains, les plus pessimistes, ont vu dans cette forte hausse les prémices d'une bulle immobilière, et donc d'un krach, alors que d'autres, tels les opportunistes, en ont profité pour spéculer. Un krach immobilier est une chute spectaculaire des prix faisant suite à la mise en place d'une bulle, caractérisée par une déconnexion des prix sur le marché et des prix réels. De plus, le risque de krach est systémique, c'est-à-dire qu'il y a un risque que des difficultés dans un pays se transmettent aux autres pays, du fait de l'interdépendance des économies. En effet, la crise qu'avait connue le marché de l'immobilier au début des années 1990 était partie d'un krach aux Etats-Unis et d'une situation délicate au Japon. Il faudra donc dresser un bilan des marchés nationaux de l'immobilier dans les différents pays industrialisés pour évaluer si une tendance générale se dégage. Le prix de l'immobilier est aussi à mettre en corrélation avec les actions des banques centrales nationales, qui disposent avec le taux d'intérêt, d'un levier de régulation efficace. Enfin, notre étude portera essentiellement sur la situation du logement et non des bureaux, la conjoncture sur le marché des bureaux n'étant pas la même que celle sur le marché du logement.
En quoi la situation mondiale de l'immobilier se rapproche-t-elle d'une situation de krach et quels sont les réels risques de voir un krach un se réaliser?
Certains facteurs, tels que la forte hausse des prix en France, une relative pénurie de logement ainsi que les risques d'un krach américain, laissent planer la menace d'un possible krach immobilier dans les pays développés. Cependant, les risques de krach sont limités et les différents pouvoirs publics mettent en place des actions efficaces pour lutter contre ce risque.

Extraits

[...] Apparemment, les banques ont retenu les leçons de 1991 dans la mesure ou aujourd'hui elles ne financent plus les marchands de biens n'apportant plus les garanties suffisantes. Puisqu'il n'y a pas de spéculation, il n'y a donc pas de bulle, selon eux, par définition. Et sans bulle, pas d'éclatement de bulle, pas de krach possible. On assisterait actuellement à un simple ralentissement de la hausse des prix. Ils reconnaissent qu'un point haut a été atteint mais pas de situation alarmante. A présent, le ralentissement qu'on constate n'est un qu'un simple assainissement pour revenir à des prix plus sensés, au niveau de l'inflation. [...]

[...] Ce recours au refinancement hypothécaire s'est surtout développé dans les pays anglo-saxons, offrant la possibilité aux ménages d'emprunter de l'argent gagé sur l'accroissement de la valeur de leur logement L'effet de richesse La vertigineuse hausse des prix a entraîné un effet de richesse qui a des conséquences néfastes. Le mécanisme est le suivant. Du fait de la hausse des prix, les ménages sont à la tête d'un patrimoine immobilier qui prend de la valeur et ils se sentent alors plus riches, alors que cet enrichissement n'est en réalité qu'une illusion. [...]

[...] Des facteurs laissent envisager un krach immobilier dans la plupart des pays développés 1 L'augmentation des prix et ses causes 1 L'augmentation des prix de l'immobilier résidentiel A l'exception de l'Allemagne et du Japon, l'ensemble des pays développés du monde ont connu durant ces dix dernières années, une forte augmentation des prix sur le marché de l'immobilier. Précisons, pour commencer, que cette hausse serait légitime si elle accompagnait la croissance économique, c'est-à-dire si elle progressait au même rythme que le PIB, ou si elle suivait l'inflation. Or, ce n'est absolument pas le cas, les prix des logements ont augmenté et continuent d'augmenter plus vite que la croissance. Depuis 1998, partout, les prix ont plus que doublé. Et depuis 2002, la hausse des prix est devenue encore plus rapide. Etudions brièvement le cas de certains pays. [...]

[...] Le premier signe visible est un tassement de la demande. En réalité, elle se situe à l'heure actuelle toujours à un bon niveau, mais elle baisse progressivement, ce qui donne lieu à de nombreuses inquiétudes pour les années à venir. L'activité immobilière, dans l'ensemble des pays développés, se contracte. Tout d'abord, les indices de prix augmentent moins vite, voire diminuent. Le nombre de logements neufs et anciens vendus est en baisse. Les transactions de vente dans l'ancien sont en baisse de sur l'année 2006, c'est le recul le plus important depuis le krach des années 1990. [...]

[...] La dégradation de l'immobilier résidentiel, perceptible depuis le début de l'année, s'est accélérée. Le problème est qu'un krach immobilier aux USA pourrait bien avoir des répercutions néfastes dans toute l'économie américaine. Le secteur qui souffrirait le plus selon les économistes serait la consommation. En effet, habitués à voir leur logement se renchérir de 10% ou plus chaque année, les consommateurs ressentaient jusqu'à présent un effet de richesse qui les incitait à dépenser en toute bonne conscience. Les ménages américains ont donc pris largement l'habitude de vivre au dessus de leurs moyens. [...]