La révision des loyers: les enseignements du rapport Favre

Résumé du document

Le 11 décembre 2001, la promulgation de la loi MURCEF par l'Assemblée nationale devait régler définitivement une situation de grande confusion juridique sur la révision des loyers des baux commerciaux à la baisse, et mettre un terme à la jurisprudence « Privilèges ». C'était sans compter l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Versailles le 6 février 2003 estimant que l'application de la loi MURCEF aux instances en cours heurtait le principe de prééminence du droit et celui du droit à avoir un procès équitable découlant de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme. L'Assemblée plénière saisie de deux pourvois a dû trancher entre entériner la nouvelle jurisprudence du 27 février 2002 affirmant le caractère interprétatif de loi MURCEF et donner raison à la Cour d'appel de Versailles et ainsi approuver la jurisprudence « Privilèges » antérieure à la loi.

Extraits

[...] La ligne à conduire était claire pour les juges, même si certains tentaient d'y résister, le dogme étant majoritairement hostile à l'arrêt Privilèges Les adversaires de la jurisprudence de 1996 dénonçaient le retour à la valeur locative pour les loyers des baux commerciaux qui pouvait déjouer les prévisions initiales établies par les parties pour la durée du contrat généralement de 9 ans. Selon eux les bailleurs devenaient en incapacité de faire des prévisions financières pourtant nécessaires pour leurs financements d'investissement, puisque les loyers pouvaient baisser lors de la révision triennale. [...]

[...] 145-38, sauf dans le cas d'une modification des facteurs locaux de commercialité entrainant une variation de la valeur locative de plus de 10%. Toutefois, l'assemblage des deux articles pouvait porter à confusion. Pour certains l'article 145-38 constituait une dérogation au principe posé par l'article 145-33. Ainsi, la fixation du loyer révisé à la valeur locative ne pouvait se faire qu'à condition qu'il y ait une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative. Pour d'autres, l'article L. 145-33 devait prévaloir sur l'article L. [...]

[...] Les textes : une combinaison ambiguë Avant sa réécriture par la loi MURCEF, l'article L. 145-38 du code du commerce, ancien article 27 du décret du 30 septembre 1953, était rédigé de la manière suivante : A moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer Cet article ne pouvait être lu sans l'article L. [...]

[...] Si elle considérait le texte comme modificatif, il devait décider de son application dans le temps au principe de la non- rétroactivité des lois : soit la cour d'appel déterminait que la loi s'appliquait aux situations juridiques immédiates, et elle devrait casser l'arrêt de la cour de Versailles, soit elle décrétait que les contrats conclus antérieurement à la loi MURCEF, même s'ils se réalisaient postérieurement à celle-ci, demeuraient régis par la loi sous l'empire de laquelle ces contrats ont été passés, et dans ce cas elle rejetait le recours. Le pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour de Lyon devait être rejeté dans les deux cas. [...]

[...] Si elle ne s'applique pas qu'au litige dont l'État est parti, alors l'arrêt de la cour de Versailles serait cassé, alors que la loi ne pourrait être appliquée puisque l'instance était passée pour l'arrêt de la cour de Lyon. Enfin dans le cas où l'Assemblée plénière estimerait que la loi ne répond pas à un motif d'intérêt général suffisant, elle devrait rejeter les deux pourvois. Conclusion L'Assemblée plénière a rejeté les deux pourvois en cassation malgré l'avis contraire de l'avocat général M. [...]