La profession de promoteur immobilier

Résumé du document

L'édification des grands ensembles collectifs, en raison de la complexité des techniques de construction, a imposé le recours à des intermédiaires chargés de faire réaliser, par des hommes de l'art, les opérations envisagées.
Ces intermédiaires spécialisés, dénommés promoteurs, ont été très vite amenés à imaginer les premières relations contractuelles devant les lier aux accédants à la propriété, afin de se doter des meilleurs instruments leur permettant de mener à bien leur mission. Toutefois, les errements qui en ont découlé et l'absence d'intervention législative, ont amené les tribunaux à en circonscrire la portée. En cette matière, les interventions législatives ne sont, en effet, survenues que tardivement.
Mais ces formules législatives ne sont destinées qu'à assurer la protection de l'accédant à la propriété et aucune ne donne de définition du promoteur. Cette définition résulte simplement des essais jurisprudentiels en la matière.
La cour d'appel de Paris a défini le promoteur comme étant "la personne physique ou morale qui s'engage, directement ou par société interposée, à construire ou à procurer un immeuble ou une partie d'immeuble à usage principal d'habitation et qui, à cet effet, prend l'initiative et le soin principal de cette affaire" . Cette définition, adoptée par de nombreuses juridictions du fond, a été consacrée par la Cour de cassation .
Ainsi convient-il d'étudier, dans le cadre d'une analyse tout à fait exhaustive de la profession de promoteur immobilier, l'organisation de ladite profession (I). Il sera intéressant de mettre en évidence les pouvoirs et les obligations du promoteur (II). Enfin on s'attardera sur sa responsabilité (III).

Extraits

[...] Le promoteur est également tenu à une obligation de renseignement[19]. Cette obligation porte à l'évidence sur les modalités exactes de l'opération envisagée. -La reddition des comptes : Comme en matière de droit commun du mandat, la mission du promoteur ne sera achevée, après livraison des ouvrages, qu'une fois que les comptes de l'opération auront été définitivement arrêtés entre les parties[20]. Cette exigence permet effectivement au maître de l'ouvrage de contrôler la gestion de l'opération par son mandataire qu'est le promoteur en vérifiant notamment l'emploi de chacune des sommes ainsi que l'opportunité de leur emploi. [...]

[...] Les responsabilités spécifiques. INTRODUCTION L'édification des grands ensembles collectifs, en raison de la complexité des techniques de construction, a imposé le recours à des intermédiaires chargés de faire réaliser, par des hommes de l'art, les opérations envisagées. Ces intermédiaires spécialisés, dénommés promoteurs, ont été très vite amenés à imaginer les premières relations contractuelles devant les lier aux accédants à la propriété, afin de se doter des meilleurs instruments leur permettant de mener à bien leur mission. Toutefois, les errements qui en ont découlé et l'absence d'intervention législative, ont amené les tribunaux à en circonscrire la portée. [...]

[...] Cette technique, qui n'est formellement prévue que dans le cadre du secteur protégé[21], doit a fortiori être utilisée dans le régime général du contra de promotion immobilière. c/. L'assurance facultative en cas de travaux soumis à l'assurance obligatoire Il s'agit essentiellement des assurances de chantier à savoir l'assurance tout risque chantier et la police unique de chantier Ces deux points seront traités lors de l'analyse de la responsabilité du promoteur immobilier. III/. La responsabilité du promoteur immobilier Il y a deux catégories de responsabilités que le promoteur immobilier peut encourir : une responsabilité de droit commun et des responsabilités plus spécifiques A. [...]

[...] La prescription est de 10 ans. Existe aussi la responsabilité contractuelle : pour inexécution des obligations contractuelles[22], retard dans l'exécution des obligations, obligation de renseignement et conseil, obligation du respect des règles de l'art. La responsabilité à l'égard des tiers : bruits, odeurs, fumées, troubles liés à la construction comme la perte d'ensoleillement, le survol d'une grue B. Les responsabilités spécifiques Le législateur dans un souci de protection du maître d'ouvrage va alourdie la responsabilité du promoteur. Ainsi, aux termes de l'article 1831-1 du Code civil : le promoteur est notamment tenu des obligations résultantes des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil. [...]

[...] Il ressort de cette définition que le promoteur peut être simple prestataire de services qui assiste le maître de l'ouvrage, lui apporte sa technicité et sa compétence en vue de réaliser une opération de construction : sa mission consiste alors, en général, à obtenir les autorisations administratives nécessaires à l'édification des constructions envisagées, passer les marchés, surveiller les entrepreneurs, gérer les opérations juridiques et financières. Il peut, à l'opposé, être celui qui met en oeuvre tous les stades successifs de l'opération : achat du terrain, financement de la construction, direction de la réalisation puis de la commercialisation des constructions. Dans chacun de ces cas la qualification confère à l'intervenant une obligation de résultat. Il en résulte qu'il doit indemniser son cocontractant des préjudices subis. [...]