Le prêt immobilier et la loi Scrivener

Résumé du document

Faire l'acquisition d'un logement est un acte important et la plupart des candidats à l'acquisition d'un bien immobilier n'ont pas le financement suffisant.
Recourant alors au crédit pour financer le bien, ils sont amenés à conclure deux contrats : un contrat de vente et un ou plusieurs contrats de prêts.
Or au regard du droit commun :
- si l'acquéreur-emprunteur n'obtenait pas son prêt non seulement il demeurait tenu vis à vis du vendeur ou, devant renoncer à son acquisition, il perdait la somme versée au vendeur à l'occasion de la signature de l'avant contrat.
- Si pour une raison, la vente ne se réalisait pas, il était alors tenu à l'égard du prêteur.
Le législateur s'est donc soucié du sort de cet emprunteur immobilier pour mieux le protéger.
Ainsi la Loi n°79-596 du 13 juillet 1979 dite ‘Loi Scrivener » a mis en place un dispositif d'information et de protection de l'acquéreur qui emprunte.
Bien qu'il n'y ait eu que peu de contentieux dans le domaine immobilier, eu égard notemment à l'intervention du Notaire et à la pratique répandue des conditions suspensives ; et dans le soucis d ‘éviter les difficultés précédemment énoncées, cette Loi a été mise en œuvre et adoptée afin de compléter l'œuvre de la Loi du 10 janvier 1978 relative à l'information et la protection des consommateurs dans le domaine de certaines opérations de crédit.

La Loi Scrivener est codifiée aux articles L 312-1 et suivant du code de la consommation et son entrée en vigueur a été fixée au 1er juillet 1980.

Extraits

[...] Ce comportement fautif de l'acquéreur trouve sa sanction dans l'art 1178 CCiv qui dispose: condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement Ainsi, la condition suspensive sera considérée comme réalisée. Il faut apporter la preuve que le candidat acquéreur n'a pas tout mis en oeuvre pour que la condition se réalise; si la mauvaise foi de l'acquéreur est démontrée, le vendeur pourra alors conserver l'indemnité d'immobilisation ou le dépôt de garantie (l'art L312-16 al2 ne trouve plus à s'appliquer). [...]

[...] L 312-15 parle de l'acte écrit. Les conventions verbales échappent donc à l'application et même si cette solution est dérogatoire au principe du consensualisme les conventions verbales en la matière sont difficilement envisageables. Peu importe la forme de l'acte en cause : forme notariée, acte sous seing privé voire un sous seing privé déposé au rang des minutes d'un Notaire avec ou sans reconnaissance d'écriture ou de signature. Au plan pratique, la seule incidence de la forme concerne le point de départ du délai d'un mois pour la réalisation de la condition suspensive (thème traité en seconde partie). [...]

[...] Finalement, la jurisprudence s'est fixée dans un arrêt du 9 décembre 1992 en énonçant que: condition suspensive d'obtention de prêt au sens de l'art 17 de la loi de 1979, est réputée réalisée dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération précisées par l'emprunteur dans l'acte visé à l'art 16 de la même loi On voit donc ici qu'il est très tôt apparu nécessaire à la pratique notariale de prévoir des clauses relatives aux conditions du prêt telles que la durée du prêt; le taux d'intérêt; le montant maximum de remboursement par mois . car on voit que la condition est réputée réalisée dès que le prêteur fait une offre complète et définitive correspondant aux besoins de l'acquéreur et aux indications du contrat. [...]

[...] Csq : Crédit Foncier ne s'estimait pas tenu de faire au nouvel acquéreur l'offre préalable prévue par la Loi Scrivener. Les auteurs n'étaient pas du même avis : au regard de cette Loi se voulant exclusivement protectrice des intérêts des acquéreurs immobiliers obligés d'emprunter, il faudrait considérer que ce dernier, prenant la suite d'un emprunt, se trouve dans la même situation économique digne de protection que l'emprunteur initial. Plusieurs auteurs et le CRIDON-Ouest ont conclu en ce sens en conseillant la prudence, car comme le Crédit Foncier, beaucoup d'autres organismes risquaient de considérer n'avoir pas de rôle actif à jouer donc de ne pas avoir à faire la formalité de l'offre préalable. [...]

[...] Pour une pub faite à l'étranger, la Loi Scrivener peut s'appliquer dans la mesure où les immeubles dont le financement est l'objet de la publicité sont en France ou si le prêteur ou l'emprunteur y a son établissement. Publicité générale : appelée publicité d'appel elle sert à faire connaître l'existence d'un organisme de crédit et la possibilité d'un prêt dans un secteur déterminé. Quel que soit le support , la publicité doit préciser obligatoirement l'identité du prêteur, la nature et l'objet du prêt. Publicité spécifique : elle contient tous les éléments chiffrés. Si elle comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, elle devra préciser la durée de l'opération, le montant du prêt, le coût total et le TEG. [...]