Le pacte commissoire

Résumé du document

Destiné à faciliter la réalisation des sûretés réelles immobilières, le pacte commissoire est une convention par laquelle le créancier et le constituant de la sûreté prévoient qu'à défaut par le débiteur de rembourser sa dette à l'échéance, le créancier deviendra propriétaire, et ce, extrajudiciairement du bien hypothéqué.

Extraits

[...] Le créancier pourrait le contracter sans en avoir pleine conscience. Dans un domaine proche, le cautionnement, qui peut être aussi lourd de conséquences, est, quant à lui, soumis à un formalisme rédactionnel. Mais comme l'on sait qu' à défaut de pacte commissoire, une vente judiciaire pourrait intervenir, on comprend que cela n'a pas une réelle importance. Risques de dérives dans la réalisation du pacte commissoire Si l'on observe les effets du pacte, ils consistent à octroyer la propriété d'un bien en cas de défaillance du créancier, et dès lors, si sa formulation envisage sa réalisation à la première défaillance de paiement, cette pratique pourrait s'avérer très dangereuse pour le créancier. [...]

[...] Le créancier, même postérieur, qui obtient ce pacte dispose alors d'un rang préférable aux autres créanciers hypothécaires. De ce fait, même s'il doit payer la différence de prix entre la valeur d'expertise du bien et le solde de la créance, il obtient un bien dont il devient propriétaire, qu'il peut rentabiliser, et revendre dans une procédure plus favorable que ne l'aurait été une vente judiciaire. Pour les éventuels autres créanciers, ce dispositif n'est pas sans présenter d'intérêt car, toujours par l'expertise préalable qui en a été effectuée, ils savent précisément la valeur du bien, et de la soulte éventuelle qui resterait à saisir en cas de défaillance de leur débiteur commun. [...]

[...] Le pacte commissoire se révèle donc être un outil de sécurisation du crédit, en déterminant les conditions de vente du bien hypothéqué, dont la valeur est assurée par des obligations légales. Une admission légitime La Cour de cassation avait admis un système semblable en matière de gage, ce sous certaines conditions par une décision de la Première chambre civile du 17 novembre 1959. dès lors que des meubles peuvent avoir une valeur bien supérieure à des immeubles, il semblait logique de l'admettre pour les immeubles. Cette démarche est complétée par la nullité des pactes sur la résidence principale. [...]

[...] De ce fait, au même titre qu'une caution, le pacte n'a vocation à être mis en jeu qu'en cas de défaillance. Si le pacte commissoire semble être un outil intéressant d'accès, de sécurisation du crédit, tout en étant aisé à mettre en place par sa forme libre et donc peu coûteux ; cette absence de formalisme n'est pas sans présenter de risques. II Une admission aux contours mal dessinés Dans les faits, le pacte commissoire est encore peu pratiqué : récente et sans formalisme, cette sûreté peut paraître perfectible car elle n'est pas sans présenter des limites. [...]

[...] Le Notaire qui participerait à sa rédaction veillerait alors à alerter les parties comme le lui impose son devoir de conseil. Enfin, même si une semblable critique peut être évoquée à l'encontre de l'hypothèque, le pacte commissoire peut entraîner la sortie du patrimoine du débiteur d'un bien dont la valeur est bien plus importante que le solde de la dette. Par l'hypothèque et la procédure de vente judiciaire qui en découle, le juge peut modérer ou suspendre les intérêts afin d'épurer dans le temps la dette, ce qui semble ne pas être possible par ce pacte. [...]