Les opérations immobilières

Résumé du document

Le principe sur lequel repose la fiscalité immobilière internationale est celui de l'imposition au lieu de situation des immeubles. Les États ont toujours considéré que le lien très étroit entre un immeuble et le sol sur lequel il est situé suffit à fonder l'imposition des revenus et des plus-values. Il en va de même en matière d'impôt sur le capital ou sur la fortune et de droit de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux.

L'État de la résidence du propriétaire aura tendance à considérer que l'immeuble est un élément important du patrimoine du contribuable et doit être imposé sur le revenu qu'il en retire. Ainsi, il acceptera de voir son droit d'imposition limité dans le cadre des conventions fiscales, afin d'éviter une double imposition des produits en cause (exonération ou crédit d'impôt).

Les conventions fiscales ne dérogent pas au droit que se reconnaissent les États de taxer les revenus des immeubles situés sur leur territoire. En revanche, elles permettent d'éviter les doubles impositions en donnant à l'État concerné un droit exclusif d'imposer ou en attribuant également un droit d'imposer à l'État de résidence, mais en exigeant de sa part l'imputation d'un crédit d'impôt.

En général, les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles sont imposables dans l'État où les immeubles sont situés, donc même principe qu'en matière de revenus. Mais le plus souvent l'imposition se fait par retenue à la source. Les conventions fiscales contiennent toujours un article sur les « gains en capital » (plus-values) comportant un paragraphe sur les biens immobiliers. Les biens immobiliers sont définis par référence à l'article sur les revenus immobiliers. Donc l'imposition des plus-values suit normalement, ce qui est logique, l'imposition des revenus.

Extraits

[...] - Des immeubles donnés en location moyennant des redevances calculées d'après le chiffre d'affaires des entreprises locataires. - Des droits sociaux de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. En ce qui concerne les sociétés transparentes l'administration considère que dès lors qu'elles sont réputées ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres, les cessions des droits sociaux consenties par ces derniers ont pour objet, non les droits immobiliers corporels, mais les biens eux-mêmes, représentés par les actions ou parts cédées. [...]

[...] Elles sont parfois soumises à l'impôt sur les sociétés, soit en raison de leur forme (société des capitaux), soit en raison de leur objet (si elles ont un objet commercial tel que la location en meublé ou une activité de marchand de biens), soit sur option de leur part. Dans les autres cas, elles révèlent de l'impôt sur le revenu et leurs bénéfices sont imposés au nom personnel de chaque associé, en général au titre des revenus fonciers. En pratique, il s'agit essentiellement des sociétés civiles dont l'actif est entièrement composé d'immeubles qu'elles ont acquis ou fait construire et qu'elles ont uniquement pour objet de gérer (activité de location). Ces sociétés ne sont pas transparentes. [...]

[...] Il s'agit de la valeur locative réelle qui dépend des circonstances de droit et de fait et non pas de la valeur locative cadastrale. Dans le cas de location, c'est en principe le montant du loyer qui sert de référence, sauf si celui-ci est anormalement bas. En cas de location en meublé, il y a lieu de déduire du montant du loyer la part correspondant aux meubles (location d'une chambre d'hôtel, par exemple). Cette assiette est forfaitaire ; aucune charge n'est admise en déduction. [...]

[...] Ces sociétés doivent joindre à la déclaration n°2746 établie pour le 15 mai de chaque année le versement de la taxe due. Nota : dans la mesure où les personnes morales concernées par la taxe de peuvent, de bonne foi, méconnaître leurs obligations fiscales, l'administration a mis au point une procédure de régularisation ; les sociétés qui peuvent bénéficier d'une exonération en application du ou de l'article 990 E du CGI mais qui n'ont pas, suivant les cas, souscrit les déclarations n°2746 ou pris l'engagement prévu pour ces dispositions, doivent être mises en demeure de régulariser leur situation dans les trente jours. [...]

[...] Le paiement de la taxe doit être effectué au moment du dépôt de déclaration. La taxe est recouvrée selon les règles et sous les sanctions et garanties applicables aux droits d'enregistrement ; l'article 990F du CGI prévoit que toute personne morale interposée entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable de son paiement. En cas de cession de l'immeuble, le représentant accrédité désigné à cette occasion, qui est responsable du paiement de l'impôt sur la plus-value réalisée, est également responsable du paiement de la taxe de restant due à la date de la cession de l'immeuble. [...]