L’impact d’une offre de transport diversifiée sur le prix de l’immobilier

Résumé du document

Ce mémoire a pour objet de mesurer la capitalisation immobilière des gains d'accessibilités induits par la mise en place de nouvelles infrastructures de transports en milieu urbain.
Pour cela nous avons choisi de focaliser notre étude sur le marché du logement individuel et accessoirement collectif en Seine Saint Denis à la Courneuve aux « 4 routes » avec l'arrivée progressive dans le temps du métro, du tramway, de la A86 .Ce choix est du au fait qu'il semble offrir un bon contre exemple provisoire de la thèse de capitalisation du à une variable mal maîtrisée dans les modèles hédoniques.

L'évolution de la mobilité urbaine est au cœur des préoccupations contemporaines en matière de développement et d'aménagement urbain. Depuis une trentaine d'années, on assiste à une véritable explosion de la mobilité des personnes. La croissance des revenus et l'évolution des modes de vie expliquent cette augmentation.
Les déplacements sont, en effet, de plus en plus associés à l'autonomie des individus, à l'apparition de nouveaux modes de vie et à l'émergence de représentations différentes de l'espace et du temps. Le gain d'espace est souvent perçu comme un facteur de confort ou d'efficacité économique.

Les choix de localisation résidentielle s'effectuent généralement au travers de l'arbitrage entre accessibilité, aménité et prix du logement. D'après la théorie économique urbaine classique, les valeurs des sol des zones les plus accessibles à l'emploi, aux loisirs ou au autres lieux d'attractions sont les plus élevées, toutes choses égales par ailleurs. La rente foncière décroît lorsque l'on s'éloigne du centre des villes mais elle diminue moins rapidement avec la distance. La recherche d'aménité peut conduire les ménages à haut revenus soit au centre des villes soit vers l'espace périurbain (ce qui n'a pas été le cas sur notre modèle, l'effet inverse est observé)

Extraits

[...] Le caractère central de la notion d'accessibilité dans l'analyse de l'impact des infrastructures de transport en milieu urbain permet donc de considérer la complexité des interactions entre le système de transports et la structure de l'espace urbain. Cependant, la pertinence de ces approches reste contrainte par la qualité de la formalisation des mécanismes d'ajustement sur les marchés fonciers et immobiliers. Sans une représentation du marché foncier ou immobilier, il est difficile d'estimer les effets des changements du réseau de transport sur le prix du sol. Par conséquent, les aspects clés du processus de développement urbain, ou bien les nombreuses politiques publiques qui ont un impact sur le prix foncier et le développement sont difficilement repérables. [...]

[...] Les résultats ont montré que de tels indicateurs étaient apparus comme fortement significatifs dans les deux modèles. On peut s'attendre à ce que les ménages jeunes (moins de 35 ans) achètent les logements les moins chers et les plus petits. Les plus de 35 ans sont considérés comme étant des ménages avec enfants à la recherche d'espace et de qualité de vie. Enfin, les plus de 55 ans investissent dans des logements moins spacieux et plus proches des aménités urbaines. [...]

[...] L'approche spatio-temporelle de la capitalisation La diffusion de la valorisation immobilière d'une amélioration du réseau de transport ne se limite pas, comme le laissent généralement supposer les travaux de la littérature, à la proximité d'une infrastructure, mais elle est beaucoup plus étendue dans l'espace. En outre, la capitalisation a tendance à s'étaler plus loin dans l'espace dès la mise en service de l'infrastructure. L'importance de la variable voisinage. Cette variable est déterminante dans les prix de l'immobilier. Elle peut annuler l'impact de capitalisation du à une accessibilité améliorée. [...]

[...] Les moyens de transport rapides ont pour objectif de faire gagner du temps. Or, il semblerait, qu'avec l'accroissement des vitesses, l'impression de rareté du temps augmente. La croissance tendancielle des revenus associée à un budget temps quotidien stable conduit le temps à devenir, en termes relatifs, le bien le plus rare L'amélioration des vitesses de transport se traduit par un réinvestissement du temps gagné, dans d'autres déplacements, et à l'étalement de la zone d'activités potentielles des individus. Lors de l'ouverture d'une infrastructure de transport, les usagers bénéficient dans un premier temps de gains de temps car leurs destinations restent inchangées. [...]

[...] La loi Périssol est subordonnée à un engagement de location pendant 9 ans. La location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les seuls concernés par cette mesure sont les personnes physiques qui gèrent leur patrimoine privé, ainsi que les membres de sociétés non soumises à l'impôt sur l'IS. Ce dispositif a ensuite été remplacé par la loi Besson (instauré à partir du 1er janvier 1999) qui permettait un amortissement de de la valeur de l'acquisition à raison de 10% par an pendant quatre ans puis de pendant vingt ans pour le logement neuf et le logement ancien. [...]