Gestion patrimoniale - comment déterminer la rentabilité d'un investissement immobilier ?

Résumé du document

Ce devoir vise à présenter les différents éléments constituant la rentabilité d'un investissement immobilier. L'étude de ce dossier montre qu'il existe de multiples facteurs qui affectent la rentabilité d'un investissement. Nous observons que la rentabilité d'un investissement se caractérise par trois domaines fondamentaux qui sont le financier, le comptable, et le fiscal.

La fiscalité joue un rôle important dans la rentabilité immobilière, car elle agit en amont et en aval de l'investissement. En effet, selon le mode et la structure la fiscalité est différente et peut avoir un impact négatif sur l'investissement (droit de succession, imposition des revenues locatifs,
ISF, déductibilité des charges, …), mais la fiscalité peut aussi favoriser l'immobilier notamment via des réductions d'impôts importantes (Scellier, Girardin, Malraux,…). Le facteur financier est l'élément clé de l'investisseur.

Les éléments d'acquisitions et de financements sont les bases d'un investissement rentable et réussi. L'effet de levier financier est aussi un élément valorisant l'investissement. La capacité de l'investisseur à emprunter est un outil déterminant pour rentabiliser l'investissement et accroître la création de valeur.

Le facteur comptable est fondamental. La gestion des produits et charges est importante dans la gestion de la trésorerie et dans la gestion des risques sur l'investissement. Les assurances sont des charges récurrentes, mais protectrices de l'investissement et de sa rentabilité. Ces facteurs dépendront de la stratégie de l'investisseur, de son âge, de sa capacité financière, de son horizon d'investissement et de son objectif final.

Ces éléments détermineront les meilleures stratégies de détention, de durée, d'optimisation fiscale et financière pour l'investisseur. Tous ces facteurs devront et pourront évoluer avec l'évolution des caractéristiques de l'investisseur.

Extraits

[...] Imposition des plus values - L'augmentation de valeur d'un bien immobilier constatée lors de la vente est une plus-value immobilière et est imposable comme un revenu. Il existe cependant quelques exonérations. Les plus values imposables sont celles réalisées sans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux. Il s'agit de celles 18 d'immeubles bâtis ou non, de droits immobiliers tels qu'usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que SCI, SCPI, FPI acquis depuis moins de 15 ans. [...]

[...] Profitabilité Globalisé : A l'âge de la retraite monsieur X son capital aura accru de 48'292€, soit une rentabilité de 80,49%. Et au bout de 15 ans, de 64'639€ soit une rentabilité de 107,73%. Sur la base des seuls revenus nets l'investissement devient rentable à partir de la 13eme année de détention. Avec une rentabilité moyenne de environ à partir de la 10eme année la 10eme année) Il faudra en plus de son investissement initial, un effort d'épargne total de 10'963€ sur 9 ans dès la 1er année, afin subvenir à ses besoins de trésorerie (déficitaire). [...]

[...] Dans le cas où le locataire ne payerai plus ou détériorerai le logement, où partirai avant le terme. C'est une bonne solution pour l'investisseur car c'est l'assurance de touché les loyers malgré un mauvais locataire temporaire, et donc cette assurance assure la pérennité des revenus locatifs et donc la rentabilité planifiée. C'est une assurance d'autant plus importante en période de crise économique ou de stress de l'économie, car les taux d'impayés montent à des logements loués. Le coût moyen de l'assurance est différent que l'investisseur gère lui-même le bien ou déléguer la gestion à un administrateur Enfin l'assurance crédit, assurance imposé très souvent par l'organisme prêteur est une charge relativement lourde pour l'investisseur. [...]

[...] C'est la méthode la plus risqué pour l'investisseur, car la majorité des revenus générés par le bien sont absorbés par l'amortissement et l'intérêt du financement. Toutefois l'investisseur profite de sa capacité financière actuelle tout en accroissant son patrimoine par un financement externe (crédit). Cette méthode est valorisante pour l'investisseur qui n'a pas besoin de revenus régulier tout au long du remboursement du crédit. Quelle stratégie de taux - Le choix de la méthode de calcul des taux est très important pour l'investisseur. En effet il existe plusieurs méthodes de calcul, le taux fixe, variable et hybride. [...]

[...] Les frais de mutations comprennent également les débours, c'est à dire les frais que le notaire a mis en œuvre dans le cadre de la constitution de l'acte (notamment le salaire du conservateur des hypothèques, de le coût des pièces de l'état civil, constitution de l'acte, extrait du cadastre ) Les frais de mutation comprennent des taxes que le notaire se charge de reverser à l'Etat. Il agit en tant que collecteur d'impôts pour le compte de l'Etat. Ils sont donc en fait composés aux trois quarts de taxes. Les droits et taxes dus au Trésor public - Ce sont des frais variables en fonction de l'opération réalisée. [...]