La gestion d'actifs immobilier: investissement direct et titrisation

Résumé du document

C'est au tournant économique et financier des années 80 que l'immobilier a commencé à attirer les convoitises en devenant un investissement stratégique.
Les années 2000 ont consacré l'immobilier comme support d'investissement à part entière, par l'explosion de la valeur de ces actifs, intéressant ainsi de plus en plus les investisseurs particuliers et institutionnels. Il semblerait que nous assistions à l'émergence d'une nouvelle classe d'actif, à coté des actifs financiers traditionnels que sont les actions et les obligations, dans un contexte de financiarisation du secteur immobilier.
Si l'immobilier est depuis longtemps détenu dans les portefeuilles des investisseurs, il semblerait qu'il occupe une place grandissante au sein de ceux-ci, notamment par le biais de la titrisation de l'immobilier. Des lors, il parait nécessaire de comprendre le rôle que peuvent jouer ces actifs dans le choix de portefeuille des investisseurs.
Ainsi, dans un première partie nous reviendrons sur les origines du boom immobilier et sur le développement de l'immobilier d'investissement (direct et indirect) et de la gestion d'actifs immobiliers.
Puis nous tenterons de cerner l'apport que peuvent présenter ces actifs pour un investisseur dans l'allocation d'actif au sein d'un portefeuille mixte, en replaçant l'immobilier dans les théories financières modernes.
Enfin, dans une dernière partie, nous dégagerons les caractéristiques particulières inhérentes aux actifs immobiliers, qui démontrent les limites de l'assimilation des actifs immobiliers à des actifs financiers.

Extraits

[...] Le compartiment immobilier de la Bourse de Paris, a vu sa capitalisation tripler depuis 2001. Elle représente, à fin novembre de la capitalisation boursière totale de la place de Paris. La part des actionnaires individuels dans le capital des SIIC est actuellement de (comparable à la part des actionnaires individuels dans le capital des autres secteurs de la Bourse de Paris), et est en constante progression depuis trois ans .Ce regain d'intérêt pour les SIIC s'est également traduit par la reprise de la collecte de fonds propres. [...]

[...] Ce constat met peut-être en évidence le fait que les actifs immobiliers ne peuvent être complètement assimilés à des actifs financiers étant donné les caractéristiques particulières qu'ils présentent. une classe d'actif sous-représentée dans le choix de portefeuille des institutionnels La problématique de l'allocation optimale des avoirs des investisseurs institutionnels entre les différentes classes d'actifs (actions, obligations, immobilier, etc.) revêt une grande importance qu'il s'agisse de maximiser la performance, c'est-à-dire d'obtenir une rentabilité supérieure (pour un risque donné) ou de minimiser le risque (pour une rentabilité donnée). [...]

[...] Sous leur impulsion, on est donc passé de la gestion des biens immobiliers en direct, à une gestion plus rationnelle. Comme pour d'autres produits financiers classiques, des équipes s'articulent depuis l'investissement initial jusqu'à la gestion des biens : le Front office , qui de plus en plus origine des deals, puis en aval, l'Asset manager qui valorise l'actif (gestion du bail), et enfin le portfolio manager, interlocuteur privilégié des principaux investisseurs. Les choix d'allocations d'investissement immobilier direct se font sur différents segments : immobilier industriel, commercial, résidentiel, et les bureaux en distinguant la géo localisation des actifs. [...]

[...] Cette divergence souligne sans doute les limites de l'assimilation de l'actif immobilier à un actif financier. les limites de l'assimilation de l'actif immobilier à un actif financier L'actif immobilier présente en effet au moins deux caractéristiques qui le distinguent fondamentalement de l'actif financier : - la nature de l'investissement dans l'immobilier est une forme d'investissement qui exige une gestion active : l'actif immobilier suppose en effet une gestion technique et complexe qui couvre des domaines aussi différents que la technique du bâtiment, l'action commerciale, le droit et la fiscalité. [...]

[...] Par ailleurs, l'immobilier indirect présente une volatilité donc un risque plus grand que l'immobilier direct (néanmoins moins élevé que les actions du CAC 40) pour un rendement proche de celui des actions. Avec le temps, on relève un glissement d'une catégorie (direct) vers l'autre (indirect), parce qu'il demande un suivi particulier et lourd au niveau de sa gestion administrative, commerciale et technique L'immobilier indirect présente l'avantage d'offrir une diversification plus rapide de son risque pour un montant à investir donné, de même qu'une meilleure liquidité et segmentation. [...]