Les facteurs explicatifs de la hausse des prix observés sur le marché de l’immobilier en France, et leurs évolutions

Résumé du document

Le marché immobilier français a connu deux crises : une dans les années 1990 et plus récemment dans les années 2000. Durant ces deux crises, nous avons assisté à une bulle immobilière, c'est-à-dire que les prix de l'immobilier ont dépassé leur valeur fondamentale à un rythme soutenu.

L'objectif de ce dossier est donc de s'interroger sur ce qui a pu influencer la hausse des prix sur le marché de l'immobilier durant ces deux crises en s'attardant essentiellement sur celle des années 2000. Ensuite, le dossier mettra en évidence les premiers signes de ralentissement de l'activité et des prix soutenus qui sont apparus depuis peu.

Notre problématique est donc la suivante : les facteurs explicatifs de la hausse des prix observés sur le marché de l'immobilier en France, et leurs évolutions (premiers signes de ralentissement).

En 1991 s'est produit un krach lié à l'éclatement de la bulle immobilière en région parisienne. Entre 1987 et 1991, les prix de l'immobilier s'étaient envolés, sans corrélation avec les indicateurs de croissance économique ou d'augmentation du niveau de vie des habitants. En 1991, les ventes se sont quasiment stoppées, marquant le début du krach immobilier.

En 1991, les stocks étaient surabondants avec un délai moyen d'écoulement de 20 mois. Les conditions de financement n'étaient pas très favorables puisque les taux d'intérêt courts et longs se situaient à des niveaux très élevés (taux court à 9% et taux long à 11 %). Du coup, la solvabilité des ménages s'est dégradée.

Les fondamentaux (facteurs de soutien à la demande) en 1986 étaient les suivants :
- l'annonce par le nouveau gouvernement d'une déréglementation des loyers permettant d'augmenter les valeurs locatives et de donner une rentabilité nouvelle aux placements immobiliers.
- l'arrivée d'investisseurs étrangers dans un contexte de fin de crise internationale.
- l'assouplissement des contraintes quant à la création de bureaux.

Ces fondamentaux favorables ont donc logiquement initié une hausse de prix. Une période de dérive spéculative s'est alors établie : les médias expliquaient à l'époque que la rentabilité d'un bien immobilier ne dépend pas uniquement de la valeur locative du placement, mais aussi des plus-values, il était normal de prendre en compte ces plus-values potentielles dans la simulation d'achat (ce qui fonctionne très bien dans un marché haussier, mais beaucoup moins en cas de krach).

Extraits

[...] Il faut environ 3 années de remboursement supplémentaires pour amortir la hausse des taux qui a démarré fin 2005 ; ce supplément amenant parfois les banques à refuser les demandes de prêt. Par conséquent, la durée des prêts a augmenté ; elle atteint 21,5 années en moyenne (fin 2007) contre 20,5 années en 2006. De plus, la part des prêts à 30 ans est en progression des prêts en septembre 2007 alors qu'elle était inférieure à 10% en 2006). Indicateur des taux La durée moyenne des taux Source : meilleurtaux.com Le retournement du marché de la pierre s'explique donc en grande partie par un durcissement des conditions d'emprunt auprès des banques. [...]

[...] En effet, en France quand le Plan Local d'Urbanisme (PLU) classe un terrain en zone constructible, le patrimoine du propriétaire prend énormément de valeur et rien ne l'oblige à vendre le terrain donc le terrain peut continuer à prendre de la valeur. Il faudrait un développement des intercommunalités (comme on peut voir à Rennes, Lyon et Nantes) qui se saisissent de la compétence foncière. Mais peu d'intercommunalités se développent et de toute façon, les communes conservent toujours le pouvoir de délivrance du permis de construire. Il faudrait alors mettre en place des mesures pour encourager les maires à la construction. [...]

[...] Puis dans une autre partie, nous verrons ce qui a pu influencer à la hausse les prix de l'immobilier durant la crise des années 2000. Ensuite, nous verrons le rôle des Banques Centrales lors de la survenance de cette crise, et plus particulièrement le rôle de la Banque Centrale Européenne (BCE). Enfin, dans une dernière partie nous verrons que des premiers signes de ralentissement des prix de l'immobilier surgissent malgré une activité qui reste soutenue. Section 1 : comparaison des deux dernières crises Explications sur la crise de 1990-1992 En 1991, s'est produit un krach lié à l'éclatement de la bulle immobilière en région parisienne. [...]

[...] Il s'agit donc de montrer la relation entre les crédits immobiliers et le prix des logements. Le principal facteur qui influence l'offre de crédit des banques est un système juridique performant qui garantit une certaine sécurité. Ce système permet de diminuer le risque de non-recouvrement des banques ou de saisir un bien immobilier hypothécaire. De même, cette sécurité permet aux banques d'être moins exigeante vis-à-vis des emprunteurs en ce qui concerne un éventuel apport personnel (si accumulation de richesse des ménages) dans le prêt. [...]

[...] Les facteurs explicatifs de la hausse des prix observés sur le marché de l'immobilier en France, et leurs évolutions SOMMAIRE Introduction . page 1 Section 1 : Comparaison des 2 Crises . pages 2 à 5 Crise de 1990-1992 La crise du début des années 2000 Différences entre les 2 crises Section 2 : Les caractéristiques du marché immobilier depuis pages 6 à 13 Le marché des logements neufs En France En Europe Le marché des logements anciens En France En Europe Comprendre la hausse du prix des logements anciens Effet de saisonnalité Section 3 : Les déterminants de la hausse des prix immobiliers en France pages 13 à 22 Les facteurs de soutien de la demande le rôle important et croissant des facteurs financiers Impact de la politique monétaire via les taux d'intérêt Impact des politiques commerciales des banques Impact de la réglementation Impact de la crise Américaine des Subprimes a. [...]