Qu'est-ce qu’une SCPI (société civile de placement Immobilier) et comment la choisir ?

Résumé du document

J'ai choisi de vous exposer dans ce mémoire les raisons pour lesquelles la souscription de parts d'une SCPI demeure aujourd'hui un placement intéressant pour un épargnant.
Cet exposé n'a pas pour objectif de détailler le fonctionnement de ces sociétés. En revanche je vais vous en parler clairement afin que vous puissiez au mieux les appréhender pour qu'elle ne reste pas une notion juridique incertaine.
Une SCPI collecte des capitaux par appel public à l'épargne .Elle les investit exclusivement dans l'immobilier, qui selon, le type de SCPI, peut être soit d'habitation, d'entreprise ou commercial. Mis en location, ces locaux produisent des revenus redistribués aux porteurs de parts. Les objectifs d'épargne recherchés sont variés. La nature des SCPI et par là même, le choix des investissements l'est également. Ainsi pour une SCPi de valorisation, les investissements se concentrent tout naturellement sur les immeubles d'habitation haut de gamme (immeubles haussmanniens par exemple). Pour les SCPI de rendement, on privilégiera les immeubles de bureaux ou les commerces. Enfin pour les SCPI produisant des déficits fiscaux, le choix s'oriente sur les immeubles visés par la loi dont on peut tirer avantage : Malraux, Méhaignerie ou encore Périssol.
La SCPI est normalement administrée et gérée par une société qui est chargée de rechercher, sélectionner, d'acquérir, de louer les immeubles. Les épargnants sont totalement déchargés des soucis de gestion, c'est là l'un des attraits de cette forme de placement.
Grâce à ce placement des épargnants à faible revenu peuvent accéder à la pierre, l'investissement immobilier est donc grâce aux SCPI accessible à tout à chacun. La vocation de ces sociétés est le socle de son succès et sa pérennité.

Extraits

[...] La plus grande partie de ces revenus financiers doit être fournie par le placement en banque des loyers en attente d'être distribués. Le placement des loyers ; l'encaissement se fait généralement en début de trimestre, mais les retardataires sont nombreux. Malgré l'organisation des gestionnaires, la rentrée des loyers s'étale sur plusieurs semaines. Au fur et à mesure qu'ils parviennent les loyers sont placés. Une fois tous encaissés les commissaires aux comptes sont chargés d'arrêter le bilan et de vérifier que les revenus de la société de gérance s'apprêtent à distribuer proviennent exclusivement des recettes trimestrielles et que les acomptes distribués ne sont pas dividendes fictifs. [...]

[...] Elle délimite ce que peuvent faire et ce que ne doivent pas faire les SCPI. En outre, le calcul de la valeur des parts est systématisé et basé sur une expertise des immeubles, alors que la liberté de la fixation de cette valeur était au préalable l'une des prérogatives essentielles de la société de gestion. Enfin, l'exercice de l'activité de gérant de SCPI est soumis à un agrément de la COB alors qu'auparavant, ce contrôle ne s'exerçait qu'au niveau de la SCPI. [...]

[...] Un immeuble de bureaux ne vaut que ce qu'il rapporte. - Se méfier des locaux trop spécialisés - Les s.c.p.i spécialisées Jusqu'en 1985-87, les S.C.P.I étaient presque toutes des S.C.P.I de rendement, investies en immobilier d'entreprise. Les choses ont changé. Il y a eu la S.C.P.I de valorisation, qui prenait à contre-pied les raisonnements établis et amorçait le passage à l'immobilier d'habitation. Les incitations fiscales ont ensuite renforcé la migration vers le logement avec les S.C.P.I "Méhaignerie" et les S.C.P.I "Malraux". [...]

[...] La société de gestion peut aussi préférer de ne pas en arriver aux mais baisser le prix de la part plus tôt, en proposant d'abord aux associés de racheter ces parts au nouveau prix et, ensuite seulement, s'il n'y a pas assez d'acheteurs déjà associés, proposer au public les parts en attente qui subsistent. La bourse et l'immobilier : Certains comparent la S.C.P.I à un placement boursier. Ils ont tort. La S.C.P.I n'a pas une liquidité équivalente à celle de la bourse. En revanche, elle est beaucoup plus liquide que le placement immobilier en direct. Cette liquidité est une réalité lorsque les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs. Dans le cas contraire, elle disparaît. [...]

[...] C'est le 31 décembre 1970 qu'a été votée la première loi sur les sociétés civiles de placement immobilier. Avec ce texte, le législateur plaçait les S.C.P.I sous le contrôle de la Commission des opérations de bourse et définissait leur cadre général de fonctionnent ; avec les années, il était devenu nécessaire de mettre ce texte à jour. Le législateur a voulu renforcer la protection de l'épargne et le contrôle qui existe sur les S.C.P.I. Une loi nouvelle a donc été adoptée le 4 janvier 1993 après plusieurs années de réflexion. [...]