L’émergence d’une nouvelle classe d’actifs : l’immobilier. Pourquoi ? Comment ?

Résumé du document

A la fin des années 1990, l'immobilier connaissait une crise importante caractérisée par des transactions peu nombreuses et des prix faibles. Celle-ci a ravivé l'attention d'investisseurs déjà présents sur le marché, les clients institutionnels et privés. En achetant au plus bas, l'évolution des cours ne pouvait qu'aller vers la hausse car le stock d'ensembles immeubles est difficilement renouvelable en fonction d'une demande forte, du temps et de l'espace nécessaires à la construction. De plus, ces investisseurs cherchaient mieux que des opportunités ponctuelles. Ils se sont mis en quête d'une classe d'actifs alternative aux actions et aux obligations soumises aux fluctuations fortes sur les marchés financiers. Cette catégorie d'investissement devait être rentable et avec peu de risques en vue de placements importants. Le marché immobilier s'est doté, en parallèle des produits traditionnels, de nouveaux véhicules de placements qui répondaient aux attentes nouvelles de cette clientèle, instruments qui ont accéléré la croissance du marché immobilier ces dix dernières années.

Ce phénomène a légitimement laissé entendre que l'immobilier devenait une nouvelle classe d'actifs dans laquelle ces intervenants sur le marché pouvaient désormais diversifier leurs portefeuilles. Elle est apparue comme source de revenus élevés et réguliers. Capable de générer des rendements accrus, elle comporte des risques mesurés. Or, peut-on parler de nouveauté puisque l'immobilier est un marché dans lequel les institutionnels opéraient déjà avant la fin du dernier siècle en vue de procéder à des placements? Les nouveaux outils immobiliers ont-il structurellement changé la donne ? Ou ce marché ne désigne-t-il pas au contraire une ancienne classe d'actifs qui trouve un nouvel essor grâce à de nouveaux types de placements ? Dans quelle mesure peut-on donc parler d'émergence de l'immobilier en tant que classe d'actifs?

Nous pouvons remarquer que l'investissement des institutionnels dans l'immobilier date. Il est même légitime de se demander si cette classe d'actifs n'est pas la première dans laquelle ils ont investi. Cependant, nous analyserons les nouveaux outils et instruments apparus ces dernières années. Dès lors, nous tenterons d'identifier l'immobilier comme classe d'actifs qui a connu un développement tel que les comportements des institutionnels sur le marché se sont modifiés.

Extraits

[...] Si le patrimoine est investi dans une seule classe d'actifs, le portefeuille est vulnérable à la perte de valeur de cette classe-là. Dans ces conditions, la diversification des actifs joue un rôle essentiel dans un portefeuille Risques à maîtriser Il faut alors protéger ce patrimoine contre toute évolution défavorable en maîtrisant les risques. L'actif immobilier d'investissement est soumis plus précisément à trois sortes de risques : économique, financier et immobilier. Le risque économique regroupe le risque du taux d'intérêt et le risque d'apparition d'une inflation non anticipée. [...]

[...] Le rendement immobilier ne résulte pas d'une combinaison linéaire d'autres actifs : il est unique. En d'autres termes, additionner le rendement des actions, des obligations, des produits monétaires ou autres ne permettent pas d'obtenir le seul rendement des actifs immobiliers. Ce dernier est propre au placement immobilier effectué et est caractérisé par son micro- marché. L'immobilier remplit donc les critères déterminants d'une classe d'actifs. En ce sens, il peut donc être considéré comme classe d'actifs à part entière. Dès lors, il répond à une stratégie d'investissement particulière dans lequel les risques sont limités. [...]

[...] Ils sont sensibles à la diversification de leurs actifs afin de réduire les risques associés à chaque classe d'actifs. L'absence de performance d'une classe d'actifs est alors compensée par les gains réalisés sur une autre. Autrement dit, il semble que la valorisation d'un actif est relative à celle d'un autre. Si un actif perd de sa valeur, cela signifie que l'autre récupère cette valeur et connaît une hausse. Par exemple, si un actif immobilier perd de sa valeur, l'actif euro peut gagner ces mêmes 3%. [...]

[...] L'émergence d'une nouvelle classe d'actifs : l'immobilier. Pourquoi ? Comment ? Sommaire Introduction L'immobilier ne désigne pas une nouvelle classe d'actifs mais la plus ancienne A. L'immobilier, classe d'actifs 1. Une faible allocation traditionnelle 2. Une gestion particulière et rigoureuse 3. Difficultés de mises en œuvre B. L'immobilier s'inscrit dans une stratégie d'investissements diversifiés et de maîtrise de risques 1. La diversification 2. [...]

[...] La destination de chaque actif immobilier peut aussi être unique ou être réglementée. S'il s'agit d'une habitation, d'un bureau ou d'un commerce, les substitutions peuvent se révéler difficiles en fonction de leurs spécificités propres : durée des baux, clauses d'indexation, récupération des charges locatives De plus, les marchés immobiliers sont opaques. L'information est rare, discontinue et considérée de nature privée, voire confidentielle. Elle circule mal sur le marché malgré sa nécessité pour les contreparties. La création de l'information coûte chère. [...]