Les cycles immobiliers : durée, composantes, effets

Résumé du document

Soumis à la loi de l'offre et de la demande, l'immobilier est un produit spéculatif, sa variation est cyclique. Un cycle immobilier est constitué d'une période de récession et d'une période d'expansion. Ces périodes surviennent en conséquence de l'activité économique, au plus haut de cette activité on parle de crise, et au plus bas on parle de reprise.

Ces cycles sont alors récurrents mais d'une durée variable. Nous traversons actuellement une période de crise en partie due à l'immobilier. Cette crise a débuté aux Etats Unis avec la mise en place des subprimes. La particularité de ce système typiquement américain réside avant tout dans l'hypothèque.
Les subprimes sont des crédits accordés aux ménages américains ayant un faible revenu. Le taux est bas les deux premières années puis est indexé sur la valeur de l'immobilier. Consenti à des taux d'intérêts variable et de niveau élevé, ces conditions pèsent quant à la solvabilité des ménages.

Cependant les banques européennes ont acheté des portefeuilles d'actions à des banques américaines qui se sont engagées dans des subprimes avec des américains peu solvables. Ainsi, les banques européennes étaient directement liées aux banques américaines en crise. Ce système, pour le moins très rentable ces dernières années, s'est effondré. La crise est alors internationale, mais n'a pas le même impact dans le monde sur la valeur des biens. Selon l'organisation de coopération et de développement économique (OCDE) les prix serraient surévalués au Royaume-Uni, en Irlande et en Espagne. Tandis que, à l'autre bout du spectre, en Allemagne, en Suisse et au Japon, les marchés immobiliers "semblent sous-évalués". Trop de logements ont été construits pendant la décennie précédente, et l'offre est aujourd'hui supérieure à la demande. La crise que nous traversons actuellement est sans précédent et connait certaines particularité, tel que la hausse des prix réels des logement dépassant les sommets qu'ils avaient atteints lors des précédents cycles dans la plupart des pays de la zone.
La durée du cycle actuel est également beaucoup plus longue, au moins deux fois plus aux Etats-Unis, en Australie, en Norvège, aux Pays-bas et en Suède. Mais aussi les augmentations récentes des prix des logements sont arrivées à contre-courant de l'activité économique.

Nous allons voir cependant que l'immobilier est cyclique, et que ces cycles sont d'une durée plus ou moins variable en se référant aux différents cycles immobilier rencontrés dans l'histoire. Nous allons également voire la composition d'un cycle et ses indicateurs. Enfin nous verrons l'impact que peut avoir un cycle sur l'économie et sur les agents économiques à travers l'évolution des prix.

L'immobilier étant cyclique est-il possible d'anticiper une période de crise ?

Extraits

[...] La confiance des acteurs économiques a été sévèrement touchée et le marché immobilier a été impacté. La bulle spéculative qui s'est formée pendant la phase d'expansion pouvait aboutir soit à un atterrissage en douceur soit à un éclatement (tendance baissière avérée). Suite aux deux baisses consécutives des prix de pendant les mois de juillet et août 2008, la FNAIM a revu son discours, et est passée de la thèse d' atterrissage en douceur à celle d'une tendance baissière avérée Le recul des prix dans l'ancien s'est alors amplifié. [...]

[...] Deux phases : i. Phase de hausse ii. Phase de baisse II) Composants a. Les différents éléments qui composent un cycle i. De la crise à la reprise : récession ii. De la reprise à la crise : expansion b. Indicateurs i. Les indicateurs (ex : état du marché) ii. Quels sont les indicateurs qu'il faut surveiller? III) Effets a. [...]

[...] Les différents éléments qui composent un cycle i. De la crise à la reprise : récession La période de récession correspond à la période de baisse de l'activité économique de la crise à la reprise. Pour parler d'une période de récession, il est nécessaire d'avoir une diminution du PIB pendant deux trimestres consécutifs. Après un mouvement de hausse, la période de récession intervient, ainsi selon son importance, son ampleur et ces conséquences seront plus ou moins graves. Les épisodes de récession ne sont effectivement pas des moments agréables. [...]

[...] Les professionnels de l'immobilier français s'accordent cependant en mai 2008 à parler d'une baisse des prix de 3%. En 2008, le volume des ventes dans l'ancien connait d'après les notaires une baisse de 25% au premier semestre 2008 par rapport au premier semestre 2007, et une baisse de 34% pour le marché du logement neuf. Par rapport au 3ème trimestre 2007, le 3ème trimestre 2008 connait une baisse de 23% ( unités) du nombre de permis de construire d'après le ministère de l'écologie. [...]

[...] Il faut également nuancer l'impact des pertes financières indiquées milliards de dollars peuvent sembler un chiffre impressionnant, mais il s'agit de pertes liées au changement d'évaluation d'actifs existants. ii. De la reprise à la crise : expansion Cette phase est ascendante, l'inflation galope, l'économie y est prospère ,les capacités d'investissement affluent et les taux d'intérêt remontent. Si on emploie souvent dans le langage courant le terme croissance dans le cadre d'évolutions à court terme, les économistes eux l'utilisent pour décrire une augmentation de la production sur le long terme. [...]