Administration de la copropriété : les obligations des copropriétaires, les charges

Résumé du document

Les charges sont la conséquence de l'existence de parties communes. L'obligation de payer les charges est l'une des obligations essentielles du copropriétaire. De son exécution dépend le bon fonctionnement de la copropriété. Le syndic doit en effet disposer de fonds suffisants pour faire aux différentes dépenses entraînées par les parties communes, les équipements communs et les services collectifs de l'immeuble.

En amont, il revient au syndic de préparer et faire voter chaque année le budget prévisionnel de la copropriété. Cela va se traduire pour le copropriétaire par le paiement, en temps et en heure, de provision et de charges dont les modalités diffèrent selon leurs catégories.

L'obligation de contribuer aux charges est donc fondée d'une part sur le fait d'être propriétaire d'un lot, et d'autre part sur l'engagement de la dépense par le syndicat. Cette obligation est imposée par la loi et le règlement de copropriété ne peut en dispenser les copropriétaires (Cour de cassation 1er avril 1987). Le seul moyen pour ce dernier de se dégager est de se retirer de la copropriété, c'est-à-dire de céder par une vente ou une donation, le ou les lots lui appartenant.

Une charge de copropriété est une charge commune, c'est-à-dire une dépense entraînée soit par les parties communes soit par les éléments d'équipements communs ainsi que les services collectifs. Cette notion s'oppose donc à une dépense relative à une partie privative. Cela paraît logique mais en pratique il y a des cas frontières. Par exemple, les travaux de ravalement concernant non seulement la façade d'un immeuble, partie commune, mais également la réfection des parties extérieures des fenêtres, les balcons…, éléments classés en général comme parties privatives. Dans ces cas, il faudra se référer au règlement de copropriété puisque c'est ce document qui opère un classement entre les parties communes et les parties privatives.

Une fois déterminé qu'une charge est bien une charge commune, il faut envisager sa catégorie. En effet, nous allons voir que la loi du 10 juillet 1965 distingue entre deux types de charges. Cette distinction a des conséquences très importantes quant à la répartition de ces dernières (I). Cette loi a également édicté des règles concernant le paiement des charges de copropriété (II). Malgré ces précisions, la répartition et le paiement des charges peuvent toujours être contestés selon une procédure particulière (III).

Extraits

[...] Eau chaude/froide En ce qui concerne l'eau chaude, comme pour les frais engendrés par un équipement de chauffage collectif, il faut distinguer deux types de frais : - les frais de combustible ou d'énergie : en vertu de l'article R.131- 10 du Code de la construction et de l'habitation, les frais de combustible et d'énergie afférents à la mesure directe ou indirecte, soit de la quantité d'eau chaude fournie à chacun des locaux, soit de la quantité de chaleur nécessaire au chauffage de l'eau ainsi fournie Le principe est donc la répartition par comptage. Ce principe s'applique normalement à tous les immeubles depuis le 15 septembre 1977. Cependant il existe un certain nombre d'exceptions liées à des raisons techniques (si les canalisations ne sont pas suffisamment accessibles par exemple. Dans ces cas, tous les frais d'eau chaude sont répartis en fonction du critère de l'utilité. [...]

[...] Cette technique conduit à une participation plus élevée des locaux situés dans les étages supérieurs ou mal exposés puisque pour obtenir la même température le nombre de radiateurs devra être supérieur que dans un local mieux situé ; - méthode du volume chauffé : prise en considération du volume des locaux chauffés : technique plus équitable née de la théorie de la solidarité thermique (le chauffage des locaux les moins biens situés sert indirectement au chauffage des autres locaux). La Cour de cassation admet l'utilisation de ces deux méthodes (cass., 3ème ch. civ mai 1978). Elle laisse les juges du fond libre d'apprécier l'application de l'une ou l'autre des deux techniques en fonction des particularités de chaque immeuble. [...]

[...] Le règlement de copropriété ne peut prévoir aucune dispense. Il appartient au syndic de préparer et faire voter chaque année le budget prévisionnel de la copropriété. Les charges acquittées par les copropriétaires sont les seules ressources du syndicat. Pour faire face à ses besoins de trésorerie et par dérogation au droit commun, le syndic pourra réclamer aux copropriétaires le paiement de charges pour des dettes qui n'auraient pas été payées par le syndicat. En outre, le syndic pourra réclamer des avances de trésorerie et des provisions sous certaines conditions : - avance de trésorerie permanente fixée au règlement de copropriété ou par l'assemblée générale à la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes ; - fond de réserve pour les travaux votés, dont les conditions d'exécution sont décidées par l'assemblée générale (celle-ci doit fixer la consistance des travaux, retenir une entreprise à partir de devis et définir un calendrier d'entretien, de conservation et d'amélioration) ; - fond de réserve pour travaux futurs (travaux d'entretien et de conservation des parties communes à venir dans les trois ans). [...]

[...] Une fois déterminé qu'une charge est bien une charge commune, il faut envisager sa catégorie. En effet, nous allons voir que la loi du 10 juillet 1965 distingue entre deux types de charges. Cette distinction a des conséquences très importantes quant à la répartition de ces dernières Cette loi a également édicté des règles concernant le paiement des charges de copropriété (II). Malgré ces précisions, la répartition et le paiement des charges peuvent toujours être contestés selon une procédure particulière (III). [...]

[...] Cependant, le règlement de copropriété peut aussi en décider autrement. Piscine Ces dépenses doivent être réparties selon le critère de l'utilité. Une piscine ne présentant aucune utilité pour les lots à usages de garages, de réserves ou de commerce, les dépenses afférentes seront réparties entre les propriétaires des locaux à usage d'habitation. Il est possible de tenir compte du potentiel théorique d'habitation. Cependant, le règlement peut aussi décider de répartir ces dépenses au prorata des quotes-parts de charges générales. Si le classement dans la catégorie des charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs des frais engendrés par les installations d'ascenseur, de chauffage et d'eau, ne pose pas de problème, il en va autrement dans le cas des autre types de dépenses (interphone, escalier, piscine, espaces verts, gardiennage, conciergerie Dans ces cas, l'application des règles de répartition classiques n'est pas toujours possible ou présente des inconvénients. [...]