L'activité du courtier en prêt immobilier

Résumé du document

Ils existent depuis nombre d'années, mais sont encore assez peu connus du grand public, les courtiers en prêts immobiliers réalisent pourtant quasiment 30% des prêts à l'habitat aux particuliers, de nos jours. L'activité de « crédit immobilier » a été créée en France à partir de 1971. Au départ au sein même des établissements bancaires avec un pôle « prescription immobilière », certains professionnels sont ensuite devenus indépendants afin de monter leur propre société de courtage en prêts immobiliers.

L'essor est apparu dès la fin des années 1990 et début des années 2000 avec notamment la CAFPI, principal grand réseau de courtiers, mais également Meilleurtaux aujourd'hui très renommé et racheté par le Groupe Caisse d'Épargne à la fin de l'année 2007. Acheter sa résidence principale, c'est le rêve de toute une vie. Et dans la grande majorité des cas, le particulier a recours à un crédit immobilier plus ou moins important pour l'aider à finaliser son projet. Il s'engage alors pour plusieurs années à faire face à son obligation de remboursement vis-à-vis de l'établissement prêteur tout en étant capable d'assurer et d'assumer ses obligations quotidiennes.

De façon tout à fait légitime, le particulier va chercher à réduire le coût global de son opération. Pour cela le B.A-BA de la négociation est de mettre en concurrence les différents établissements de crédit. Il apparaît évident qu'il devra faire le tour des banques, défendre son dossier et obtenir des propositions de la part des banquiers. Mais dans la réalité tout n'est pas aussi évident. Manque de temps, réticence de certains conseillers… le particulier est souvent perdu dans son projet.

La difficulté est d'autant plus grande lorsque l'on se trouve dans un contexte économique perturbé et que les réticences des Banques sont grandissantes. C'est le cas du contexte économique actuel qui n'aide personne : le nombre de transactions a chuté de 40% sur le premier trimestre 2009 face à la même période en 2008. Mais il ne faut pas y voir que du négatif. Certes la baisse du prix de l'immobilier alarme le secteur du bâtiment en revanche elle ouvre la porte de l'accession à la propriété à de nouveaux ménages qui ne pouvaient pas emprunter quelque temps auparavant. Et il en est de même pour la baisse des taux.

L'éclatement de la crise financière en septembre 2008 associée au renversement de tendance sur le marché immobilier ouvre une nouvelle période d'incertitude. Dans ce contexte, comment tirer son épingle du jeu lorsque l'on cherche à emprunter pour réaliser son projet immobilier ?

Extraits

[...] Selon que l'on souscrive par l'assurance groupe ou une assurance individuelle (déléguée), le coût final peut varier de plusieurs milliers d'euros. Exemple : le tarif d'assurance standard du Crédit Agricole est de alors qu'en assurance déléguée et pour des jeunes clients le tarif Normalis (qui travaille essentiellement avec la Banque Populaire) est de 0,18%. Pour un prêt de sur une durée de 25 ans et dans l'hypothèse d'une quotité d'assurance de 200% sur le prêt, cela représente une économie de pour le client L'avantage du courtier est d'être considéré comme un intermédiaire neutre. [...]

[...] Si le dossier est irréalisable, que ce soit en terme de normes d'endettement, le projet lui-même ou pour une autre raison, le courtier n'aura pas de solution magique pour faire aboutir le dossier CONCLUSION Comme nous l'avons vu au long de ce mémoire, il apparaît de plus en plus difficile pour le particulier d'obtenir l'accord des Banques face à la recherche d'un financement immobilier. De plus, dans un contexte économique perturbé, le particulier a besoin d'aide et de soutien. Il est en quête d'informations, a besoin d'être épaulé et recherche la moindre opportunité qui pourrait faire pencher la balance en sa faveur. Le courtier en prêts immobiliers paraît être la solution idéale à son problème. [...]

[...] La loi oblige d'ailleurs à ce que ce coût soit intégré dans le Taux Effectif Global. On rappellera que le TEG doit intégrer dans son calcul tous les frais imposés par le banquier : frais d'assurance, de dossier, frais annexes . Malheureusement le particulier (et parfois le conseiller bancaire) ne comprend pas la lecture du TEG et s'en tient à ce que le commercial de ces enseignes lui fournit en face à face soit le taux nominal (taux introduit dans les calculatrices financières équivalente Fonction VPM de Excel multiplié par la période soit 12 pour une année ce qui à l'évidence occulte l'effet d'actualisation) 22 Parfois certains courtiers ne jouent pas le jeu de la neutralité car toutes les Banques le savent, les courtiers représentent une opportunité réelle d'acquérir un nouveau client. [...]

[...] Les aléas du courtage Dans certains cas le courtier peut ne pas être la solution idéale au problème du financement immobilier du particulier. Il est reconnu qu'aujourd'hui certains établissements bancaires n'aiment pas ou ne travaillent pas avec les courtiers : c'est le cas de la Banque Postale qui refuse la signature de conventions, ou encore celui du Crédit Agricole qui propose des taux plus élevés à ses courtiers partenaires que ce qu'elle propose en direct à ses propres clients. Il est possible que ces établissements désirent trouver les clients par leurs propres moyens, ou alors peut-être que le principe du courtage leur coûte trop cher, difficile de connaître les véritables raisons qui les poussent à ne pas travailler avec les sociétés de courtage. [...]

[...] Afin d'octroyer un prêt immobilier, le banquier doit respecter ce que l'on appelle le taux d'endettement de l'emprunteur. La mensualité à rembourser ne pourra pas être supérieure à 33% du montant des revenus, en tenant compte des autres crédits éventuels du client : Exemple : un ménage disposant d'un revenu de la mensualité qui leur sera accordée à rembourser ne pourra excéder : 33% X = 990 soit un remboursement annuel de : 33% X avec un taux moyen de sur 25 ans, ce couple pourra envisager un projet immobilier avoisinant les Comme tout crédit, le prêt immobilier est assorti d'un taux d'emprunt : les taux fixes sont calculés à partir de l'indice OAT à 10 ans (Obligations Assimilables au Trésor), pour faire 5 simple c'est le coût de l'argent prêté par l'Etat. [...]