Vente immobilière et publicité foncière

Résumé du document

L'existence d'un système de publicité foncière trouve sa justification dans le besoin de sécurité juridique. La sécurité du marché immobilier impose que les contractants disposent d'informations fiables sur les immeubles objet de leurs conventions ; la sécurité du crédit immobilier passe par la possibilité de connaître aisément les privilèges immobiliers, droits d'hypothèque et charges grevant les immeubles.

La promesse unilatérale de vente réalise une demi-vente que parfait le bénéficiaire s'il décide de lever l'option. La promesse de vente relève de la publicité foncière facultative à l'effet d'information des tiers et non d'opposabilité à leur égard.

Extraits

[...] L'acte de vente L'acte portant vente d'immeuble, ou constatant une vente préalablement formée, est soumis à la publicité obligatoire à peine d'inopposabilité. Le délai de publication de l'acte est de 3 mois. En réalité, c'est un délai de 2 mois qui doit être respecté en raison : d'une part, de l'obligation de soumettre l'acte à la formalité fusionnée de l'enregistrement dans les 2 mois de sa date et d'acquitter les droits avant l'accomplissement de cette formalité. D'autre part, de l'obligation d'inscrire les privilèges immobiliers spéciaux auxquels l'acte de vente donne souvent naissance dans ce même délai. [...]

[...] Vente immobilière et publicité foncière L'existence d'un système de publicité foncière trouve sa justification dans le besoin de sécurité juridique. La sécurité du marché immobilier impose que les contractants disposent d'informations fiables sur les immeubles objet de leurs conventions ; la sécurité du crédit immobilier passe par la possibilité de connaître aisément les privilèges immobiliers, droits d'hypothèque et charges grevant les immeubles. I Le régime des avants contrats La promesse unilatérale de vente La promesse unilatérale de vente réalise une demi-vente que parfait le bénéficiaire s'il décide de lever l'option. [...]

[...] La promesse synallagmatique de vente Catégorie de promesses La promesse synallagmatique ne valant pas vente et ne porte pas à mutation de droits réels immobiliers : elle n'est donc pas soumise à la publicité foncière obligatoire. La question se pose de savoir si la promesse synallagmatique de vente est soumise à l'obligation d'effectuer la formalité de la publicité foncière . Une incertitude existe. Dans la mesure où la promesse est le plus souvent conditionnelle, cela supposerait que la promesse ne fasse pas échec à l'effet rétroactif de la condition et qu'il ne soit pas prévu de réserve de propriété jusqu'à la signature de l'acte notarié. C'est au transfert de propriété que s'intéresse la publicité foncière. [...]

[...] Cependant, la jurisprudence confère à la publicité informative une certaine efficacité : le tiers qui a acquis l'immeuble au mépris d'une promesse publiée est plus facilement reconnu de mauvaise foi, ce qui permet au bénéficiaire d'engager sa responsabilité et de rendre inopposable au bénéficiaire la vente litigieuse. La levée d'option a pour effet de former la vente. En principe, cette manifestation de volonté entre objectivement dans le champ d'application de la publication obligatoire, en ce que, associée à la promesse, elle porte mutation d'un droit réel immobilier. En pratique, elle n'est jamais soumise à publicité. [...]

[...] La Cour de cassation ne s'est pas prononcée sur la question. Conditions de publication Pour pouvoir être publiée, la forme de la promesse doit être notariée puisque cette forme est impérative pour l'accomplissement de la formalité. La promesse sous seing privé peut toutefois être publiée si elle est déposée au rang des minutes d'un notaire avec reconnaissance des écritures et signatures par les parties. L'obligation de soumettre la promesse à la publicité foncière et d'emprunter la forme authentique n'est que très rarement respectée en pratique. [...]