La vente d'immeuble à rénover

Résumé du document

Le statut de la vente d'immeuble à rénover a été instauré par l'article 80 de la loi « Engagement national pour le logement », dite loi ENL, du 13 juillet 2006. Il a été codifié dans le Code de la construction et de l'habitation aux articles L. 262-1 à L. 262-11. Il en résulte une modification du titre VI du Livre II du Code de la construction et de l'habitation, lequel intitulé jusqu'ici « Vente d'immeuble à construire » est complété par « ou à rénover ».

C'est notamment pour mettre un terme à l'imprécision des critères retenus par la jurisprudence, à la divergence entre les juges du fond sur le champ d'application de la vente d'immeuble à construire et à l'inadaptation des statuts légaux à la vente d'immeuble à rénover que la loi du 13 juillet 2006 a donné naissance au contrat de vente d'immeuble à rénover.

Antérieurement à la loi ENL, aucune règle juridique spécifique ne s'appliquait à la vente d'un immeuble bâti accompagnée d'un engagement du vendeur d'accomplir certains travaux. En conséquence, les parties n'avaient, dans le secteur du logement, d'autre choix que d'adapter le régime de la vente d'immeuble à construire des articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation pour notamment se soumettre à la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou de prendre le risque d'une vente ordinaire accompagnée de la conclusion d'un marché de travaux.

Cependant, la nécessité de protection des acquéreurs conduisait à un certain désordre juridique, à des pratiques et à des appréciations contestables, autrement dit à une insécurité juridique inacceptable.

Extraits

[...] Dans cette disposition, qui instaure donc une obligation de ventiler le prix entre l'existant et les travaux, réside une protection de l'acquéreur. Cette répartition des deux prix sera attestée par un homme de l'art Il ne lui est pas confié pour mission d'effectuer cette ventilation qui est établie par le vendeur, mais il lui appartient seulement d'attester de sa réalité et de certifier qu'elle est crédible au regard des travaux prévus. L'article R.262-10 prévoit le mode de paiement de ces deux prix. En premier lieu, le prix de l'existant est réglé lors de la signature du contrat de vente. [...]

[...] C'est pourquoi tous espéraient que le décret vienne préciser le sens de cette formule, ce qu'il a fait. De quelques précisions décrétales Le décret du 16 décembre 2008 relatif à la vente d'immeuble à rénover et paru au Journal Officiel du 18 décembre 2008 ne s'est pas contenté de rendre applicable le nouveau contrat de vente d'immeuble à rénover. Il a également apporté un certain nombre de précisions importantes, et qui plus est, attendues par tous les praticiens intéressés par le nouveau statut. [...]

[...] 3e cas : nous ne sommes pas en secteur protégé et le vendeur perçoit une somme d'argent avant la livraison des travaux : idem que dans le cas précédant. 4e cas : nous ne sommes pas en secteur protégé et le vendeur ne perçoit pas de somme d'argent avant la livraison des travaux : la règlementation de la vente d'immeuble à rénover ne s'impose pas, mais par convention, les parties peuvent en décider autrement. II La formation du contrat de vente d'immeuble à rénover Si le contrat de vente doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique il peut être précédé d'une promesse de vente Remarque préliminaire : Que le contrat de vente soit précédé ou non d'un avant-contrat, l'acquéreur d'un local à usage exclusif d'habitation bénéficiera d'une faculté de rétractation pouvant être exercée dans les conditions prévues par l'article L 271-1 du Code de la construction[11]. [...]

[...] S'agissant du second œuvre (cf. nº 11 et suivants), ce sont chacun des six lots qui doivent être rendus à l'état neuf pour que cette composante soit considérée comme rendue à l'état neuf dans son ensemble. Exemple: l'immeuble est considéré comme rendu à l'état neuf si les éléments hors fondations déterminant la résistance ou la rigidité de l'ouvrage sont rendus à l'état neuf à plus de 50% ou si chacun des éléments de second œuvre est rendu à l'état neuf pour au moins les deux tiers Détermination du seuil 23. [...]

[...] En revanche, en matière de rénovation, l'immeuble existe déjà et dans le cas des rénovations légères et moyennes, il peut fort bien être habitable. Or comme l'article L.262-1 déclare que le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et les constructions existantes rien n'interdit a priori à l'acquéreur d'exiger la mise à disposition immédiate des locaux achetés, dont il est d'ores et déjà le légitime propriétaire. En effet, il n'est indiqué nulle part que la livraison de l'immeuble, réglementée aux articles L.262-3 et R.262-6, est subordonnée à l'achèvement des travaux réglementé quant à lui à l'article R.262-4. [...]