Les principaux interêts de la société civile immobilière (SCI)

Résumé du document

Une société civile immobilière est une personne morale constituée entre deux associés au minimum, dont le but est d'acquérir et gérer un patrimoine. Selon l'article 1832 du Code civil, la société civile est un groupement de plusieurs personnes qui mettent en commun des moyens dans le but de réaliser un bénéfice, ou simplement une économie. Les associés s'engagent à contribuer aux pertes.

Il existe plusieurs types de sociétés civiles : la société civile immobilière, la société civile de portefeuille, la société civile de patrimoine (immobilier, portefeuille et contrat de capitalisation) et la société civile exclusivement familiale.

Lors de sa constitution, il est indispensable que la SCI comporte au moins deux associés. Attention aux apports effectués en démembrement de propriété : la doctrine considère à cet égard que l'usufruitier n'a pas la qualité d'associé. Au cas où le capital de la société serait démembré entre deux personnes (l'une étant nue-propriétaire et l'autre usufruitière), il s'avèrera nécessaire d'associer au capital un autre nu-propriétaire ou un plein propriétaire.

Extraits

[...] Capacité des associés Un mineur ou un incapable majeur sont réputés pouvoir faire partie d'une société civile. Compte tenu de l'obligation indéfinie aux dettes sociales, l'ensemble de la doctrine considère que la participation d'un mineur à une SCI doit être assimilée à un acte de disposition, et à ce titre nécessite l'autorisation du conseil de famille en cas de tutelle, du juge des tutelles en cas d'administration légale sous contrôle judiciaire, et des deux parents en cas d'administration conjointe. Le recours au juge des tutelles est obligatoire dans trois cas : Lorsque le mineur a perdu l'un de ses parents et est placé sous administration légale sous contrôle judiciaire Quand la SCI emprunte avant son immatriculation Lorsque le mineur apporte un immeuble à la SCI Pour tourner cette difficulté, les parents peuvent souscrire les parts en leur nom, puis donner les parts à son enfant. [...]

[...] Transmettre un bien immobilier Qu'en est-il de l'utilisation de la SCI afin de transmettre un bien à un enfant unique ? Assurément cette stratégie ne peut être justifiée par l'argument de l'indivision : si cette opération peut être considérée comme abusive par le fisc, elle n'en a pas moins été validée par certains tribunaux dans la mesure où elle a pour objectif d'éviter, en cas de prédécès de l'enfant unique, l'indivision entre les parents et les héritiers de celui-ci (notamment son conjoint qui bénéficie d'un droit en pleine propriété dans la succession de son époux) Les principales stratégies de transmission Stratégie nº 1 : Acquisition d'un immeuble par une SCI en associant les enfants au capital enfants sont dès l'origine associés dans le capital de la SCI (donation préalable à la souscription des parts) SCI s'endette pour acquérir l'immeuble Stratégie nº 2 : Acquisition d'un immeuble par la SCI avec endettement Donation de la pleine propriété ou de la nue-propriété des parts aux enfants sur base de la valeur nette de la SCI Souplesse La rigidité de la transmission des biens immobiliers : les biens donnés en nature constituent des unités non divisibles : le propriétaire d'un immeuble ne peut donner celui-ci qu'en une seule fois. [...]

[...] La détention de la résidence principale par la SCI présente-t-elle des inconvénients ? La réponse est nuancée : D'une part, les personnes qui occupent à titre de résidence principale un logement qu'elles détiennent au travers d'une SCI ont droit aux crédits d'impôt accordés au titre des dépenses d'équipement effectuées sur l'habitation principale D'autre part, dans le cas où elles sont appelées à céder leurs parts de la SCI, comme dans celui où le logement qu'elles occupent à titre de résidence principale est cédé par la société, elles peuvent se prévaloir de l'exonération d'impôt sur la plus-value (à condition qu'elles occupent le logement gratuitement, sans verser de loyer à la SCI) En revanche, avec la SCI : pas de possibilité de contracter un PEL, PAS, PTZ, pas de délai de réflexion, pas d'abattement de 30% au titre de la résidence principale, et assujettissement à la TVA en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir Offrir une meilleure gestion patrimoniale Rendre liquide un patrimoine immobilisé : vente d'un immeuble à une SCI Diminuer l'impôt sur les plus-values L'utilisation d'une SCI permet d'incorporer au prix de revient de la part le montant de travaux qui ne pourraient pas être pris en considération dans le cadre d'une acquisition de l'immeuble en direct. [...]

[...] La cession de l'usufruit temporaire des parts de la SCI à la société d'exploitation Déjà fortement imposé à l'IR, le dirigeant verra s'accroître encore l'assiette de l'IR du montant des revenus de la SCI : or, plutôt que de percevoir des revenus fortement fiscalisés dont il n'a aucun besoin tant qu'il est en activité, il trouverait davantage d'intérêt à percevoir immédiatement un capital qu'il pourrait placer. La solution consiste à céder l'usufruit des parts de la SCI à la société commerciale pour une période temporaire de 10 ans ou plus. Au plan fiscal, cette opération est peu coûteuse pour le dirigeant, puisqu'elle se traduit par l'assujettissement de valeur de l'usufruit de la valeur de la pleine propriété par fraction de 10 années) aux droits d'enregistrement de sous réserve de l'impact éventuel de l'impôt sur la plus-value de cession de l'usufruit. [...]

[...] La SCI permet de réaliser une transmission échelonnée des actifs immobiliers : le détenteur de parts de SCI peut donner celles-ci en plusieurs fois. Allégement du coût de la transmission Les parts sociales ont leur valeur propre : leur valeur ne correspond pas nécessairement à la valeur des immeubles qui composent l'actif. Il est donc possible d'appliquer une décote due au fait qu'il n'existe pas un marché des parts sociales comme il en existe pour les immeubles, et qu'il est donc plus difficile de céder des parts que de vendre l'immeuble Le propriétaire des parts pourra échelonner les donations tous les 6 ans afin de profiter des avantages fiscaux La conservation par le donateur des pouvoirs de gestion Lorsqu'un donateur transmet son patrimoine de son vivant, il perd la maîtrise du bien donné, car S'il donne en pleine propriété, il n'a plus aucun droit de regard sur le bien, sauf un droit de regard sur son aliénation si la donation est assortie d'une clause d'inaliénabilité S'il donne seulement la nue propriété, il conserve seulement un droit de jouissance Le fait de mettre le bien dans une SCI leur permettra dans les deux cas de conserver les pouvoirs de gestion concernant le patrimoine ainsi transmis. [...]